Novas regras para NFS-e em operações de locação entram em vigor em dezembro

A partir de 1º de dezembro de 2026, empresas que realizam locação de bens móveis e imóveis deverão observar novas exigências para a emissão da Nota Fiscal de Serviço eletrônica (NFS-e). A medida, que integra o cronograma de implantação da Reforma Tributária, impõe o registro obrigatório de informações relativas ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) nessas operações.

As diretrizes foram estabelecidas pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e ratificadas pelo Comitê Gestor da NFS-e. A obrigatoriedade abrange locações de bens móveis, bem como a locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, respeitando as ressalvas previstas no cronograma oficial.

Para viabilizar a conformidade, a Nota Técnica 009, publicada em junho de 2026, promoveu alterações estruturais no leiaute do documento fiscal. Para o setor imobiliário, foi criado o grupo gLocacao, para registro das modalidades de cessão, e o grupo gUnidImob, que permite a identificação de até 99 unidades imobiliárias em uma única nota. No segmento de bens móveis, o grupo bensMoveis teve sua capacidade ampliada para comportar até 1.000 registros.

Embora a data de início seja 1º de dezembro, o Comitê Gestor informou, em comunicado de 29 de outubro, que funcionalidades referentes a códigos de operações específicos (grupos 99.02 a 99.04) ainda estão em ambiente de testes via API. Até a efetiva integração ao emissor web nacional, o leiaute segue as normas das Notas Técnicas 004 e 007.

O órgão pontuou que, até 31 de dezembro de 2026, a ausência de dados de IBS e CBS na NFS-e não resultará em rejeição automática pelo sistema nacional. Contudo, essa tolerância técnica não exime o contribuinte da obrigação legal. A omissão das informações poderá configurar desconformidade sujeita às sanções previstas no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.

Para profissionais fiscais e contábeis, o momento exige o mapeamento de contratos, revisão de cadastros de unidades imobiliárias e verificação da compatibilidade de sistemas próprios com as novas regras de validação estabelecidas pelo Comitê Gestor.