Holding patrimonial e ITBI após o julgamento do Tema 1.348 pelo STF

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que a imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (inter vivos) — ITBI — na transferência de imóveis para integralização do capital social independe da atividade preponderante exercida pela sociedade empresária.

O entendimento, fixado com força de repercussão geral no Tema 1.348, abrange expressamente as sociedades dedicadas à compra e venda, à locação ou ao arrendamento mercantil de bens imóveis. Para famílias, grupos societários e investidores que pretendem estruturar seu patrimônio por meio de uma holding patrimonial, o julgamento afasta um dos custos tributários mais sensíveis e litigiosos da reorganização patrimonial.

O precedente foi firmado no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) nº 1.495.108, sob a relatoria do Ministro Edson Fachin, concluído em 19 de outubro de 2026, com ata publicada no dia 22 de outubro. Em razão da sistemática da repercussão geral, a diretriz é de observância obrigatória por juízos, tribunais e administrações tributárias municipais em todo o território nacional.

A delimitação constitucional da imunidade e a superação da trava da preponderância

A integralização de capital traduz o cumprimento da prestação pecuniária ou em bens assumida pelo sócio perante o ente societário. Essa subscrição pode ser adimplida mediante a conferência de bens imóveis em substituição à moeda corrente. Formalizados os atos societários perante a Junta Comercial e registrado o título translativo no cartório de Registro de Imóveis, a propriedade dos bens transfere-se legalmente para a pessoa jurídica. É nesse marco que se inseria a controvérsia sobre a incidência do imposto municipal.

A Constituição Federal assegura a desoneração tributária em seu artigo 156, § 2º, inciso I. A divergência histórica residia no alcance da ressalva final do dispositivo, que afasta o benefício quando a atividade preponderante do adquirente consistir na compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.

Prevaleceu no STF a interpretação estrita e literal da gramática constitucional:

• Transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica: submetem-se ao exame da atividade preponderante imobiliária da sociedade;
• Integralização de capital social: a imunidade é incondicionada, não sendo alcançada pela trava da preponderância de atividade.

Consequentemente, o fato de a holding patrimonial auferir a quase totalidade de suas receitas brutas a partir da locação de imóveis próprios ou da gestão imobiliária não constitui mais óbice legal para a fruição da imunidade de ITBI no ato de realização do capital.

A arquitetura da holding patrimonial e a gestão de bens

A holding patrimonial (ou administradora de bens próprios) consubstancia sociedade empresária voltada a centralizar a titularidade dominial, a gestão contratual e o fluxo financeiro de ativos. Quando constituída sob a forma de sociedade limitada, a participação dos membros da família opera-se por quotas sociais, sendo a administração, as deliberações e os vetos disciplinados pormenorizadamente no contrato social.

A utilidade prática dessa estrutura revela-se indispensável quando a pluralidade de bens e herdeiros ultrapassa a capacidade de coordenação de acordos meramente informais.

Considere uma família que detém lajes corporativas, apartamentos residenciais e galpões alugados. Em arranjos informais, é comum que um dos herdeiros assuma sozinho a negociação das locações, outro arque com a manutenção predial e tributos, enquanto os demais recebem prestações de contas esporádicas. A holding organiza essa governança:

• delimita os poderes de quem exerce a gerência e assina contratos em nome da sociedade;
• estabelece tetos para despesas ordinárias e regras para aprovação de investimentos;
• prevê mecanismos objetivos de auditoria, fiscalização contábil e distribuição de lucros aos sócios;
• condiciona atos de alienação ou oneração de bens imóveis ao quórum qualificado ou à concordância dos sócios.

Ademais, o contrato social e o acordo de sócios pré-estabelecem critérios para o ingresso de terceiros, a sucessão por herdeiros, o direito de retirada voluntária e a fórmula de apuração de haveres das quotas sociais. Essa parametrização evita que o desligamento inesperado de um membro imponha a descapitalização abrupta ou a liquidação forçada de imóveis.

O planejamento sucessório e a proteção de patrimônio

A estrutura societária viabiliza a transmissão progressiva e programada do acervo patrimonial. Por meio da doação de quotas sociais com reserva de usufruto em favor dos instituidores, os patriarcas mantêm o poder de gestão e os direitos políticos e econômicos (voto e percepção exclusiva de dividendos), enquanto a nua-propriedade das participações é transmitida aos descendentes.

Esse modelo distribui responsabilidades de governança em vida. O herdeiro com vocação executiva pode assumir encargos na administração da sociedade, com pró-labore fixado e acompanhamento dos demais familiares. Discutem-se critérios de remuneração, sucessão na gestão e destinação de resultados enquanto os titulares originários estão presentes para conduzir a transição, prevenindo disputas de partilha.

Cumpre ressaltar que a simples abertura da pessoa jurídica não elimina o inventário de forma automática: as quotas que permanecerem em nome do sócio por ocasião de seu falecimento integrarão o acervo hereditário. Devem ser rigorosamente respeitados os direitos do cônjuge/companheiro sob o regime de bens aplicável, a intangibilidade da legítima dos herdeiros necessários e os limites legais das doações inoficiosas.

A autonomia patrimonial assegura a segregação entre os bens sociais e o patrimônio particular dos sócios. Essa blindagem, contudo, exige estrita observância material na rotina societária: contas bancárias separadas, ausência de confusão patrimonial e respeito à finalidade da sociedade, sob pena de desconsideração da personalidade jurídica (artigo 50 do Código Civil).

Critérios para a revisão da estrutura patrimonial

O afastamento definitivo do ITBI na conferência imobiliária com esteio no Tema 1.348 reabre a viabilidade econômica da estruturação patrimonial para grupos que haviam suspendido projetos em razão do custo fiscal imposto pelos municípios.

O diagnóstico patrimonial, no entanto, deve considerar a totalidade dos impactos tributários da operação:

• Ganho de capital na pessoa física: a conferência dos bens pelo valor constante da declaração do Imposto de Renda (custo de aquisição histórico) não gera incidência de Imposto de Renda sobre ganho de capital (artigo 23 da Lei nº 9.249/1995); a opção pelo valor de mercado atrai a tributação imediata da mais-valia;
• Tributação do ITCMD: a transmissão gratuita de quotas societárias aos filhos (por doação em vida ou sucessão hereditária) continua sujeita à incidência do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, tributo estadual que sofreu modificações com a progressividade obrigatória da Emenda Constitucional nº 132/2023;
• Tributação na exploração dos aluguéis: confrontar a incidência da tabela progressiva do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF, até 27,5%) com a tributação da holding no regime do Lucro Presumido;
• Tributação na eventual alienação dos bens: analisar a intenção de desinvestimento a curto ou longo prazo, avaliando as regras de tributação imobiliária societária frente ao regime de ganho de capital pessoal.

Conclusão

A fixação do Tema 1.348 pelo Supremo Tribunal Federal extirpa a insegurança jurídica que cercava a incidência do ITBI nas holdings patrimoniais imobiliárias e familiares, destravando a reorganização de ativos sem a exigência de tributação municipal na integralização do capital.

A consolidação da imunidade incondicionada não dispensa o exame minucioso das certidões das matrículas, a adequação societária às regras civis e a estruturação de um contrato social personalizado. Conduzida com rigor técnico, a estruturação patrimonial transforma o patrimônio familiar em uma estrutura estável, transparente e juridicamente segura para as futuras gerações.

Referências normativas e jurisprudenciais

• [1] SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. Recurso Extraordinário nº 1.495.108/SC (Tema 1.348 da Repercussão Geral). Relator: Min. Edson Fachin. Julgamento concluído em 19/10/2026; ata publicada em 22/10/2026.
• BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, art. 156, § 2º, I.
• BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), arts. 50 e 997 e seguintes.
• BRASIL. Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995, art. 23 (Transferência de bens a título de integralização de capital).