Holding e a Dimob

O que a Receita decidiu

A consulta foi feita por uma pessoa jurídica que aluga imóveis próprios e que entregou a Dimob de 2024 sobre esses aluguéis. A imobiliária contratada para administrar os mesmos imóveis também entregou a sua, e uma locatária encontrou o aluguel em dobro na declaração pré-preenchida do imposto de renda. A empresa perguntou quem deve entregar a declaração, como evitar a duplicidade e o que a locatária deve fazer.

A Solução de Consulta Cosit nº 211, de 3 de novembro de 2026, publicada no DOU de 5 de novembro, respondeu de forma direta. A ementa registra: “LOCAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. OBRIGATORIEDADE DE APRESENTAÇÃO.” A fundamentação resume o critério: “cada pessoa jurídica – locadora e intermediadora – deve declarar as operações sob sua responsabilidade.”

Quanto à duplicidade, a Receita afirmou que ela não configura erro nem inconsistência, porque decorre da própria regulamentação. Os dados da pré-preenchida têm caráter auxiliar, e cabe ao locatário conferi-los e declarar apenas o que de fato pagou.

Quem entrega e quem não entrega

A Cosit não criou obrigação nova. Aplicou o art. 1º da IN RFB nº 1.115/2010, que obriga à Dimob as pessoas jurídicas e equiparadas que intermedeiam aluguel de imóveis (inciso II) e as que “se constituírem para construção, administração, locação ou alienação de patrimônio próprio, de seus condôminos ou de seus sócios” (inciso IV). O que muda é a prática: muitas holdings deixavam de entregar a declaração por entender que a imobiliária já o fazia por elas.

O critério é a atividade, e não o rótulo. A holding que apenas detém participações societárias não entra; a holding patrimonial que aluga entra, ainda que tenha um único imóvel locado. A pessoa física locadora não entrega Dimob, porque a norma alcança apenas pessoas jurídicas e equiparadas, e a pessoa jurídica que não realizou operação imobiliária no ano está dispensada (art. 1º, § 3º). O prazo é o último dia útil de fevereiro do ano seguinte (art. 3º).

Quanto custa não entregar

A multa está no art. 57 da MP nº 2.158-35/2001, com a redação das Leis nº 12.766/2012 e nº 12.873/2013, aplicado à Dimob pelo art. 4º da IN nº 1.115/2010. Pelo atraso, a holding no lucro presumido paga R$ 500,00 por mês ou fração; no lucro real, R$ 1.500,00. A multa corre do dia seguinte ao prazo até o dia da entrega e cai pela metade se a declaração for apresentada antes de qualquer procedimento de ofício. Informação omitida ou inexata custa 3% do valor das operações, com mínimo de R$ 100,00, e o não atendimento de intimação, R$ 500,00 por mês.

A denúncia espontânea não afasta a multa. O STJ reafirmou que “as responsabilidades acessórias autônomas, sem qualquer vínculo direto com a existência do fato gerador do tributo, não estão alcançadas pelo art. 138 do CTN” (REsp 1.747.620, Rel. Min. Afrânio Vilela, j. 11/03/2025). Na prática, um ano de atraso custa R$ 6.000,00 à holding no lucro presumido, ou R$ 3.000,00 se ela regularizar antes de ser intimada.

O que fazer

• conferir se a holding entregou a Dimob nos últimos anos e, se não entregou, regularizar antes de qualquer fiscalização;
• alinhar com a imobiliária que cada uma declara as operações sob sua responsabilidade;
• orientar os locatários pessoas físicas sobre o aluguel em dobro na pré-preenchida;
• incluir a Dimob no calendário anual da holding.

A nota fiscal de locação e a instabilidade das regras

A Dimob não é a única obrigação acessória em evidência. A locação de imóvel não é serviço e não consta da lista da LC nº 116/2003; por isso, nunca houve ISS nem nota fiscal de aluguel. Com a LC nº 214/2025, a locação passa a ser operação sujeita ao IBS e à CBS, e o documento fiscal passa a ser exigido: a pessoa jurídica locadora emitirá nota fiscal de serviço de padrão nacional, código 99.03.01, em todas as locações.

A data, porém, já mudou. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, fixou o início em 1º de dezembro de 2026. O Ato Conjunto nº 7, de 11 de novembro, manteve a regra e adiou a exigência para 1º de janeiro de 2027, vinte dias antes da data original. Notícias publicadas depois do adiamento ainda falavam em dezembro.

Conclusão

A Cosit 211 encerra uma dúvida que não deveria existir: holding que aluga entrega a Dimob, com ou sem imobiliária. O recado mais amplo, porém, está no conjunto. As obrigações acessórias da holding imobiliária ganharam peso com a reforma tributária, e as regras ainda mudam de um mês para o outro. Quem assessora holdings precisa tratar essas obrigações como parte do planejamento, e não como detalhe contábil.