O imóvel foi vendido, mas o IPTU continua chegando: o risco de não registrar a transferência

A assinatura do contrato, a entrega das chaves e o pagamento do preço podem transmitir ao comprador a posse e os direitos decorrentes do negócio. Para a legislação brasileira, entretanto, esses atos não são suficientes para transferir a propriedade de um imóvel.

Enquanto o título não for registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o vendedor continua sendo considerado proprietário perante terceiros.

Essa diferença entre a realidade contratual e a situação registral pode produzir uma consequência incômoda: mesmo depois de vender o imóvel e comunicar o negócio ao Município, o antigo proprietário pode continuar respondendo pelo IPTU.

Foi o que decidiu recentemente o Superior Tribunal de Justiça.

O caso julgado pelo STJ

Ao julgar o REsp 2.294.977/SC, a Segunda Turma examinou uma execução fiscal referente a débitos de IPTU. O imóvel havia sido negociado por instrumento particular e a transferência da posse e dos direitos fora comunicada à administração municipal antes dos fatos geradores do tributo.

O antigo proprietário sustentava que não deveria responder pela dívida porque já havia vendido o bem e informado a operação ao Município. O STJ adotou conclusão diferente.

Segundo o Tribunal, a transferência particular da posse e dos direitos sobre o imóvel, ainda que comunicada ao Município, não elimina a condição jurídica de proprietário de quem continua figurando no registro imobiliário. Por isso, a comunicação administrativa, isoladamente, não afasta sua legitimidade para responder pelo IPTU.

Contrato, posse e propriedade não são a mesma coisa

A decisão reforça uma distinção fundamental no direito imobiliário.

O contrato cria direitos e obrigações entre comprador e vendedor. A entrega do imóvel normalmente transfere a posse. A propriedade, contudo, somente é transmitida com o registro do título no cartório competente.

O Código Civil estabelece que os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos entre vivos somente são adquiridos com o registro. Também determina que, enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo considerado proprietário.

Isso significa que um contrato pode ser plenamente válido entre as partes e, ao mesmo tempo, não produzir todos os efeitos esperados perante terceiros.

A situação torna-se especialmente arriscada quando comprador e vendedor tratam a escritura e o registro como providências meramente burocráticas, que podem ser deixadas para o futuro.

Na prática, essa demora prolonga a vinculação jurídica do vendedor ao imóvel.

Quem pode responder pelo IPTU?

O Código Tributário Nacional estabelece que o contribuinte do IPTU pode ser o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel.

O STJ já reconheceu, no Tema 122 dos recursos repetitivos, que tanto o comprador que exerce a posse quanto o vendedor que permanece como proprietário registral podem estar juridicamente vinculados ao tributo. A definição do sujeito passivo depende também da legislação de cada Município.

A existência de um comprador na posse do bem, portanto, não exclui automaticamente a responsabilidade daquele cujo nome continua na matrícula.

O contrato pode estabelecer que o comprador deverá pagar o IPTU a partir da entrega das chaves. Essa cláusula é válida entre as partes e pode fundamentar um pedido de ressarcimento caso o vendedor tenha de quitar o débito. Mas essa distribuição contratual de responsabilidades não é necessariamente oponível ao Fisco.

O artigo 123 do Código Tributário Nacional dispõe que as convenções particulares não podem modificar a definição legal do sujeito passivo da obrigação tributária, salvo quando houver disposição legal em sentido contrário.

Em outras palavras: o contrato pode assegurar ao vendedor o direito de cobrar do comprador aquilo que pagou, mas não impede, por si só, que o Município direcione a cobrança contra quem ainda consta como proprietário.

Comunicar a venda ao Município resolve o problema?

A comunicação é importante e deve ser realizada. Ela pode permitir a atualização do cadastro imobiliário e demonstrar a existência de um terceiro que exerce a posse do bem. Contudo, segundo o entendimento adotado pelo STJ, a comunicação administrativa não substitui o registro imobiliário.

Município e cartório exercem funções diferentes. O cadastro municipal serve, entre outras finalidades, à administração tributária. O Registro de Imóveis é responsável pela publicidade e pela constituição da propriedade imobiliária.

Atualizar um cadastro não produz os mesmos efeitos jurídicos do registro do título. Por isso, limitar-se a informar a venda ao Município não oferece proteção completa ao antigo proprietário.

Os riscos para as empresas

A questão é particularmente relevante para empresas que compram, vendem ou administram diversos imóveis. Operações imobiliárias não concluídas registralmente podem gerar:

• Execuções fiscais contra o antigo proprietário
• Protestos e inscrições em dívida ativa
• Restrições cadastrais
• Despesas com defesa judicial
• Dificuldades na obtenção de certidões de regularidade fiscal
• Conflitos entre comprador e vendedor sobre o reembolso dos tributos
• Divergências entre a contabilidade, o patrimônio real e os registros públicos
• Obstáculos em auditorias, reorganizações societárias e operações de crédito

O risco também aparece em aquisições de empresas. Uma sociedade pode ter vendido imóveis há anos, retirado esses ativos de sua operação econômica e ainda permanecer formalmente vinculada a eles nas respectivas matrículas.

Por isso, a análise patrimonial não deve se limitar aos registros contábeis ou aos contratos arquivados pela empresa. É necessário verificar a situação atualizada de cada imóvel no cartório competente.

Como reduzir o risco

Algumas providências podem evitar que uma venda aparentemente concluída permaneça produzindo passivos:

• Estabelecer contratualmente prazo para escritura e registro
• Definir quem será responsável pelas despesas e providências registrais
• Condicionar determinadas etapas do pagamento à comprovação do registro
• Prever obrigação de ressarcimento por tributos, multas e despesas posteriores à imissão do comprador na posse
• Acompanhar a atualização da matrícula até a conclusão do procedimento
• Comunicar o negócio ao Município e solicitar a alteração do cadastro fiscal
• Conservar contratos, comprovantes de entrega da posse e comunicações realizadas
• Revisar periodicamente as matrículas dos imóveis vendidos pela empresa

Nos negócios de maior valor, não é recomendável considerar a operação completamente encerrada enquanto a situação registral permanecer incompatível com aquilo que foi contratado.

A formalização protege as duas partes

A decisão do STJ não retira a importância do contrato nem ignora a situação do comprador que já ocupa o imóvel. Ela apenas reafirma que, perante terceiros e para determinados efeitos tributários, o registro continua sendo decisivo.

Para o comprador, registrar significa consolidar a propriedade e proteger sua aquisição.

Para o vendedor, significa romper o vínculo formal com o bem e reduzir o risco de continuar respondendo por obrigações futuras.

A principal lição é simples: no mercado imobiliário, vender, entregar e receber não encerram necessariamente o negócio.

Enquanto a transferência não chegar ao Registro de Imóveis, o passado contratual ainda pode produzir cobranças no presente.