Imóveis em holdings: Fabio Balieiro recomenda conferir a matrícula antes de calcular IBS e CBS na venda

Um imóvel pode constar do contrato social de uma holding e continuar registrado em nome de um dos sócios. Para o advogado Fabio Balieiro, essa diferença merece atenção antes de a família calcular os tributos de uma futura venda. A titularidade do bem em 31 de dezembro de 2026 é um dos critérios que a reforma tributária usa para definir o valor que poderá ser deduzido da base de cálculo do IBS e da CBS.

No primeiro dia do evento online Teses Tributárias para 2027, realizado pela Lawletter em 13 de novembro, Balieiro descreveu uma situação que encontrou na prática. A família constituiu a empresa e indicou os imóveis que entrariam no capital social. Quando soube quanto poderia pagar de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), porém, adiou o registro da transferência.

O que a matrícula muda na análise

A recomendação de Balieiro é confrontar o contrato social com a matrícula de cada imóvel. Se o bem ainda aparece em nome da pessoa física, o advogado precisa esclarecer essa situação antes de projetar a tributação de uma venda pela holding. É nesse ponto que a discussão anterior sobre o ITBI encontra uma nova questão: qual regra a empresa poderá usar para calcular o chamado redutor de ajuste?

A Lei Complementar 214/2025 prevê que, a partir de 2027, cada imóvel de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS terá um redutor vinculado a ele. O redutor diminui a base sobre a qual os dois tributos são calculados na alienação daquele imóvel. Para os bens que já forem de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, a lei prevê o valor de aquisição atualizado ou, por opção do contribuinte, o valor de referência previsto na legislação.

A data tem, portanto, uma função específica. Ela define quais imóveis se enquadram nessa opção de cálculo. Para a família que planeja uma venda, a orientação de Balieiro é verificar primeiro quem consta como proprietário e quais documentos sustentam o valor de aquisição. Só então faz sentido comparar as alternativas.