STJ fixa valor da causa em rescisão de built to suit em 12 aluguéis, não no total do contrato

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por unanimidade, que, nas ações de rescisão de contrato de locação na modalidade built to suit, o valor da causa deve corresponder a 12 meses de aluguel, conforme prevê a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), e não ao valor integral do contrato.

Também conhecido como locação sob encomenda, ou locação por construção ajustada, o built to suit é o contrato em que um imóvel é construído ou adaptado para atender às necessidades específicas do futuro locatário, em geral uma empresa que pretende ocupá-lo por prazo longo, como centros logísticos, fábricas, lojas ou sedes corporativas.

Seguindo o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, o colegiado negou provimento ao recurso de uma empresa que pretendia restabelecer o valor da causa em R$ 68,4 milhões, correspondente ao valor total do contrato. Foi mantido o acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná, que adequou o valor para R$ 6,84 milhões, equivalente a 12 meses do aluguel mensal de R$ 570 mil.

O fundamento

A relatora explicou que, embora o artigo 58, inciso III, da Lei 8.245/1991 não mencione expressamente as ações de rescisão de contrato built to suit, a aplicação do dispositivo decorre de interpretação sistemática da própria Lei do Inquilinato.

Segundo a ministra, o artigo 54-A, ao disciplinar essa modalidade, estabelece que se aplicam as condições livremente pactuadas e as disposições procedimentais da Lei do Inquilinato. Por isso, em matéria de valor da causa, o regramento especial da lei locatícia prevalece sobre a regra geral do Código de Processo Civil.

Como o caso chegou ao STJ

Na origem, as autoras ajuizaram ação de rescisão de contrato built to suit e atribuíram à causa o valor de R$ 570 mil, correspondente a um mês de aluguel. Após o indeferimento do pedido de tutela de urgência e o desprovimento do agravo de instrumento, desistiram da ação.

A empresa ré, que havia comparecido espontaneamente ao processo, pediu a correção do valor da causa para R$ 68,4 milhões, com base no valor total do contrato, além da condenação das autoras a honorários de sucumbência. A sentença homologou a desistência e corrigiu o valor para R$ 68,4 milhões, mas não fixou honorários. Em apelação, o TJPR reconheceu o cabimento da verba honorária, mas adequou, de ofício, o valor da causa para R$ 6,84 milhões, com base na Lei do Inquilinato.

No recurso ao STJ, a empresa sustentou que o tribunal estadual não poderia ter alterado o valor da causa sem impugnação específica e que, por se tratar de rescisão contratual, deveria incidir a regra geral do CPC, segundo a qual o valor da causa corresponde ao do ato ou contrato discutido.

Correção de ofício em caráter excepcional

Nancy Andrighi observou que, como regra, a correção de ofício do valor da causa deve ocorrer até a sentença. A jurisprudência do STJ, porém, admite exceções quando houver inexatidão material ou erro de cálculo, ou quando a manutenção do valor puder gerar enriquecimento sem causa em razão de erro evidente.

Para a relatora, era possível ao TJPR adequar o valor ao critério da Lei do Inquilinato sem incorrer em julgamento extra petita. Ela destacou que manter o valor de R$ 68,4 milhões, incompatível com a disciplina especial aplicável ao caso, poderia gerar enriquecimento indevido na fixação dos honorários, que são calculados sobre o valor da causa.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça (STJ).