STJ decide que locatário inadimplente não pode reter imóvel por benfeitorias

O que a Terceira Turma decidiu

O colegiado entendeu que o locatário inadimplente não pode reter o imóvel para garantir eventual indenização pelas benfeitorias que realizou. Segundo a turma, quem deixa de cumprir a principal obrigação do contrato, o pagamento de aluguéis e encargos, não pode invocar a retenção como forma de assegurar esse ressarcimento. Com esse fundamento, negou provimento ao recurso de uma locatária que, apesar de estar em débito, pretendia permanecer na posse do imóvel até ser compensada pelas melhorias.

O caso

A ação teve origem em um pedido de despejo feito pela locadora, que buscava a rescisão do contrato, a retomada do imóvel e a cobrança dos aluguéis e encargos em atraso. O juízo de primeiro grau reconheceu que a locatária havia realizado benfeitorias necessárias e úteis para tornar o imóvel habitável, decretou o despejo, condenou-a a pagar os débitos e, ao mesmo tempo, assegurou-lhe o direito de ser indenizada pelas melhorias comprovadas.

O Tribunal de Justiça de Goiás afastou o direito de retenção, mantendo os demais pontos. Para a corte estadual, à luz da boa-fé, esse direito só pode ser exercido pelo locatário que esteja em dia com suas obrigações. No recurso ao STJ, a locatária sustentou que a restrição foi indevida e desproporcional, e que os investimentos na reforma foram expressivos, a ponto de significarem praticamente uma reconstrução do imóvel.

Indenização e retenção são coisas distintas

A relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou que o direito de retenção serve para assegurar o pagamento da indenização por benfeitorias, mas não se confunde com ela. É possível reconhecer o direito à indenização pelas melhorias sem que isso implique, necessariamente, a possibilidade de reter o imóvel, já que a retenção depende da posse de boa-fé.

Segundo a ministra, na locação é o pagamento regular de aluguéis e encargos que sustenta a posse de boa-fé. O inadimplemento rompe o equilíbrio contratual e frustra a expectativa do locador de receber a contraprestação pela cessão do uso do bem. Para a relatora, o locatário que deixa de pagar a contraprestação essencial do contrato não pode, na mesma relação, apresentar-se como credor apto a reter o imóvel, porque a retenção, como instrumento de pressão, é incompatível com a posição de quem permanece devedor dos aluguéis.

Sem pagamento, não há boa-fé para reter

Nancy Andrighi acrescentou que não há posse de boa-fé quando o locatário permanece no imóvel sem cumprir a obrigação principal que legitimava o próprio uso do bem. A ausência de pagamento, para ela, afasta a boa-fé objetiva necessária ao exercício da retenção. Assim, concluiu o colegiado, à locatária inadimplente não assiste o direito de reter o imóvel, ainda que o direito à indenização pelas benfeitorias seja preservado.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça (STJ). Leia o acórdão no REsp 2.233.373