Quem fica com a safra? O STJ, a CPR e o livro do cartório que decidiu a disputa.

No crédito do agronegócio, as discussões costumam girar em torno de preço, taxa, prazo e valor da garantia. Raramente alguém pergunta em qual livro do Registro de Imóveis a garantia foi lançada. Pois foi exatamente essa pergunta que decidiu a disputa por uma safra de soja no AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 2.503.893/GO, julgado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça em sessão virtual encerrada em 31 de agosto de 2026.

Duas razões me levaram a escrever sobre esse acórdão. A primeira é que ele põe o penhor rural no livro a que pertence, algo que a prática registral sempre soube e que a jurisprudência raramente disse com essa clareza. A segunda é menos óbvia. O que salvou o crédito da credora não foi uma tese sofisticada de direito material, mas o conhecimento de como funciona o Registro de Imóveis. Foi isso que impediu que uma garantia oponível a todos virasse, no meio do processo, um simples direito pessoal.

Proponho, então, examinar o julgado a partir de uma pergunta: qual é o papel do advogado que domina o direito registral na constituição e na defesa das garantias do agronegócio?

1. O caso: a soja, o arresto e o livro

Uma empresa era credora de Cédula de Produto Rural garantida por penhor agrícola de primeiro grau sobre sacas de soja. Conforme o acórdão, a cédula e o penhor foram registrados no Livro 3, isto é, no registro auxiliar do cartório imobiliário competente. Não houve averbação notícia na matrícula do imóvel onde se localiza a safra. Posteriormente, as sacas foram objeto de arresto, e a credora pignoratícia opôs embargos de terceiro, acolhidos por sentença.

O Tribunal de Justiça de Goiás reformou a sentença. Para o tribunal, o art. 12, § 1º, da Lei 8.929/1994, na redação então vigente, exigia que a CPR com penhor fosse também averbada na matrícula do imóvel. Sem essa averbação, o credor perderia o direito de preferência e de sequela, e a garantia se converteria em direito meramente pessoal.

Na sequência, os embargos de declaração reforçaram a tese, sob o argumento de que a anotação à margem da matrícula serviria para dar conhecimento a terceiros, pouco importando se a garantia era penhor, hipoteca ou ambas.

No STJ, o percurso foi tumultuado. De início, o recurso especial teve o processamento negado na origem, e uma primeira decisão monocrática não conheceu do agravo. Em agravo interno, essa decisão foi reconsiderada, mas o recurso especial deixou de ser conhecido. A virada veio nos embargos de declaração, aos quais se deu efeito modificativo, o agravo foi conhecido, o especial foi provido e a credora recuperou a sentença de primeiro grau. Por fim, o agravo interno interposto pelos embargados contra essa decisão foi desprovido por unanimidade.

A tese firmada é direta. Para a Quarta Turma, o penhor rural recai sobre coisa móvel e, por isso, seu lugar é o Livro 3 Auxiliar (arts. 177 e 178, VI, da Lei 6.015/1973 e art. 1.438 do Código Civil). A matrícula, no Livro 2, recebe as garantias que gravam o próprio imóvel, como a hipoteca. Levar a ela um penhor sobre a colheita seria, segundo o acórdão, juridicamente impossível, já que o imóvel não é o objeto da garantia. Feito a tempo no Livro 3, o registro basta para tornar o penhor oponível a todos e para colocar o credor pignoratício à frente de arrestos e penhoras que vierem depois.

2. A estrutura dos livros como argumento jurídico

A Lei de Registros Públicos organiza o Registro de Imóveis em livros com funções distintas, e essa divisão não é burocrática. O Livro 2 abriga as matrículas, o fólio real, organizado a partir do imóvel. Já o Livro 3 Auxiliar guarda os atos que a lei confia ao Registro de Imóveis sem que devam ser lançados na matrícula de um imóvel específico.

É ali que se registram as cédulas de crédito rural e os penhores especiais, entre eles o penhor rural sobre a colheita. O art. 1.438 do Código Civil segue a mesma lógica, o penhor rural nasce com o registro no Registro de Imóveis da circunscrição onde as coisas empenhadas se encontram.

Na redação original da Lei 8.929/1994, que regia o caso, o art. 12 previa dois passos. O caput mandava inscrever a CPR no Registro de Imóveis do domicílio do emitente, condição para que ela produzisse efeitos perante terceiros. O § 1º, por sua vez, exigia que, havendo hipoteca e penhor, a cédula também fosse levada, por averbação, à matrícula do imóvel hipotecado e ao cartório do lugar onde estivessem os bens empenhados.

Ao interpretar esse dispositivo, o TJGO leu a frase de forma cumulativa, como se as duas providências valessem para as duas garantias. O STJ, ao contrário, adotou leitura distributiva, segundo a qual a hipoteca vai para a matrícula do imóvel hipotecado, e o penhor vai para o cartório onde estão localizados os bens apenhados. Das duas leituras, a segunda é a que respeita o princípio da especialidade e a função de cada livro. A primeira, por outro lado, tratava a matrícula como a única fonte possível de eficácia contra terceiros, como se o Livro 3 Auxiliar fosse um registro de segunda classe.

Para quem trabalhou no balcão de um Registro de Imóveis em comarca agrícola, a distinção é óbvia. Para o processo, porém, ela precisou ser construída e defendida. No caso, foi o domínio dessa estrutura que permitiu demonstrar que a credora tinha feito exatamente o que a lei exigia, no lugar que a lei indicava.

3. Primeiro momento: a constituição da garantia

Quem passou pelo balcão sabe que muita garantia já nasce perdida. Às vezes o título é protocolado depois que outro credor registrou a sua cédula sobre a mesma safra. Outras vezes ele descreve a lavoura sem identificar o imóvel e a circunscrição. Nenhum desses defeitos aparece no dia da assinatura. Eles surgem no arresto, na penhora ou no pedido de recuperação judicial do produtor. Por isso o trabalho do advogado começa na escolha da garantia (penhor rural, alienação fiduciária de produtos agropecuários, hipoteca ou patrimônio rural em afetação) e só termina quando ele confere em que livro, em que cartório e com que número de protocolo ela entrou.

Desses três pontos, o tempo é o que mais pesa. O acórdão fala em registro tempestivo, e a palavra carrega o caso inteiro, pois a preferência da credora decorreu de seu registro ser anterior ao arresto.

É que a Lei de Registros Públicos estabelece que o número de ordem do protocolo determina a prioridade do título, e o STJ tem aplicado essa regra com rigor no agronegócio.

Exemplo disso é o REsp 2.038.495/GO, no qual a Terceira Turma, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, reconheceu que o penhor sobre frutos dado em CPR registrada antes prevalecia sobre os direitos da parceira agrícola cujo contrato, embora anterior, não havia sido registrado. Na mesma linha, o Tribunal de Justiça do Paraná deu prioridade a uma CPR registrada apenas 23 dias antes da de outro credor.

Há, ainda, outro ponto em que o advogado faz diferença na constituição da garantia, que é a posição de quem é dono da terra. Quando o emitente da cédula é arrendatário ou parceiro, a garantia recai sobre frutos de imóvel alheio, e o proprietário não verá nada na sua matrícula.

O Conselho Superior da Magistratura de São Paulo enfrentou exatamente esse cenário ao julgar a recusa de registro, no Livro 3, de alienação fiduciária que tinha por objeto soqueiras de cana e a produção agrícola, vinculada a CPR com liquidação financeira (Apelação Cível 1002085-52.2023.8.26.0125, Rel. Des. Francisco Loureiro). No caso, os produtores fiduciantes plantavam em imóveis de terceiros por meio de parceria celebrada com uma empresa que, por sua vez, mantinha contratos agrários com as proprietárias.

Ao julgar a questão, o Conselho afastou a exigência de registro das parcerias no Registro de Títulos e Documentos, mas manteve a recusa do registro por falta de autorização expressa das proprietárias, com base nos arts. 56 e 57 do Decreto 59.566/1966 e na presunção do art. 1.253 do Código Civil de que a plantação é feita pelo dono do solo. Para o Conselho, essa autorização podia constar de documento separado ou dos próprios contratos de parceria.

Na prática, prever essa anuência, regular a constituição de penhor no contrato agrário e reservar a parcela dos frutos destinada ao pagamento do arrendamento são providências que evitam o conflito que o caso goiano levou ao STJ.

A recompensa da garantia bem constituída é expressiva: o art. 18 da Lei 8.929/1994 torna impenhoráveis, por outras dívidas do emitente, os bens vinculados à CPR, e o STJ já qualificou essa impenhorabilidade como absoluta, prevalecendo até sobre crédito trabalhista (REsp 1.327.643/RS, Quarta Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão). Essa proteção, porém, pressupõe registro regular. Sem ele, o credor disputa a safra em pé de igualdade com quem chegar primeiro.

4. Segundo momento: o contencioso

O percurso processual do caso ensina tanto quanto a tese. Como visto, o recurso chegou a ter o conhecimento negado com base nas Súmulas 7 e 83 do STJ. Ainda assim, elas foram superadas, e o mérito disso está na maneira de apresentar a controvérsia. O registro da CPR no Livro 3 Auxiliar era fato incontroverso, reconhecido pelo próprio tribunal de origem. O que se discutia era apenas o enquadramento jurídico desse fato à luz da legislação federal.

Ora, transformar um dado registral em questão estritamente de direito, apta a ser examinada em recurso especial, é trabalho de advogado e só é possível quando se conhece a estrutura dos registros.

Há, ainda, um segundo ponto, menos comum e mais revelador. Para afirmar que a averbação do penhor na matrícula era juridicamente impossível, o STJ também se valeu de uma nota devolutiva expedida por cartório de registro, que constava dos autos. A qualificação feita pelo registrador ingressou no processo como elemento de convicção sobre a interpretação da lei.

Isso abre uma porta. O advogado que conhece o sistema pode provocar essa manifestação de forma deliberada, seja requerendo o ato ao registrador para obter sua qualificação formal, seja suscitando dúvida quando houver recusa (art. 198 da Lei 6.015/1973), seja instruindo o processo com certidões de inteiro teor do Livro 3 que demonstrem o registro e sua data. A interpretação de quem opera o sistema passa, assim, a dialogar com o juiz.

O contencioso agro exige, ainda, atenção ao enquadramento do crédito quando o produtor pede recuperação judicial, e aqui os tribunais de Mato Grosso e Goiás têm caminhado em direções diferentes.

Em Mato Grosso, o TJMT, por sua Segunda Câmara de Direito Privado e à unanimidade, entendeu que produtos agrícolas como soja e milho não são bens de capital e, por isso, não se enquadram como essenciais para os fins do art. 49, § 3º, da Lei 11.101/2005, e que o crédito de CPR representativa de operação de troca por insumos é extraconcursal, nos termos do art. 11 da Lei 8.929/1994, alterado pela Lei 14.112/2020 (Agravo de Instrumento 1014488-23.2024.8.11.0000, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, j. 21/08/2024).

Vale notar que, segundo o relatório do acórdão, a garantia da cédula era um penhor agrícola sobre a totalidade da safra, registrado no Registro de Imóveis da comarca em que estavam matriculadas as fazendas nas quais a lavoura seria formada.

Em Goiás, por outro lado, a 3ª Câmara Cível seguiu outro rumo. Em decisão monocrática, a relatora entendeu que os grãos colhidos e armazenados pelo produtor em recuperação judicial não podem ser apreendidos, arrestados, retidos ou expropriados durante o stay period se ficar provado que são essenciais à atividade, e isso mesmo quando lastreiam crédito extraconcursal (Agravo de Instrumento 5908438-05.2025.8.09.0000, Rel. Juíza Subst. em 2º Grau Maria Cristina Costa Morgado).

A decisão se apoiou em precedente do próprio TJGO que já protegia, no stay period, a produção dada em garantia de CPR, desde que indispensável à continuidade da atividade (Agravo de Instrumento 5342917-73.2025, Rel. Des. Jeronymo Pedro Villas Boas).

Com os tribunais assim divididos, a sorte do credor depende de o advogado saber demonstrar a natureza do título, a modalidade de liquidação e a regularidade registral da garantia.

5. Terceiro momento: a ponte entre o balcão e o tribunal

O acórdão do TJGO reformado pelo STJ não decorreu de desatenção. Na verdade, decorreu de uma compreensão do Registro de Imóveis centrada na matrícula, que é a mais difundida entre os operadores do direito. Juízes e tribunais lidam com matrículas todos os dias; com o Livro 3 Auxiliar, muito menos. É nesse ponto que o advogado especialista em direito registral cumpre uma função de tradução, ao levar para a linguagem do processo a lógica de um sistema que o processo nem sempre conhece.

Essa função exige também honestidade técnica sobre os pontos abertos. Nesse sentido, a afirmação de que a averbação do penhor na matrícula seria juridicamente impossível está correta se entendida como impossibilidade de lançar o penhor como ônus do imóvel.

Há, contudo, doutrina registral que sustenta a utilidade de uma averbação remissiva na matrícula do imóvel onde estão os produtos, sem efeito constitutivo, apenas para noticiar o registro feito no Livro 3, inclusive de ofício, e que estende essa sistemática aos penhores especiais. Assim, a remissão não altera a natureza da garantia nem o lugar de sua constituição, mas amplia a publicidade e reduz o risco de que credores e adquirentes confiem apenas na certidão da matrícula.

O advogado precisa conhecer as duas leituras, porque cada uma serve a um momento diferente. No processo, a tese do STJ protege o credor que registrou corretamente no Livro 3 e não fez qualquer remissão. Já na constituição da garantia, requerer a averbação remissiva, é uma camada adicional de segurança que pode evitar o próprio litígio.

6. O que muda para as cédulas emitidas hoje

O precedente foi julgado sob a redação original do art. 12 da Lei 8.929/1994, e essa delimitação é importante para quem pretende aplicá-lo hoje. No regime de 1994, o que ingressava no Registro de Imóveis era a própria cédula, já que a CPR, para ter eficácia contra terceiros, inscrevia-se no Registro de Imóveis do domicílio do emitente, e o § 1º acrescentava, em caso de hipoteca e penhor, a averbação na matrícula do imóvel hipotecado e no cartório de localização dos bens apenhados. Foi justamente esse § 1º que o TJGO leu de forma cumulativa e o STJ de forma distributiva.

A lógica mudou com a Lei 13.986/2020, conhecida como Lei do Agro. A cédula deixou de ser registrada em cartório, e sua validade e eficácia passaram a depender do registro ou depósito em registradora ou depositária autorizada pelo Banco Central. Desde então, ao Registro de Imóveis passou a ir apenas a garantia real a ela vinculada. Em outras palavras, deixou-se de registrar a cédula e passou-se a registrar a garantia.

Mais tarde, a Lei 14.421/2022 refinou esse regime, fixou prazos para o registro ou depósito na entidade autorizada e acrescentou ao art. 12 o § 4º, que manda registrar a alienação fiduciária de produtos agropecuários e subprodutos no Registro de Imóveis do lugar onde os bens estiverem.

Em síntese, como resumiu o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo no julgado já citado, a cédula em si saiu do Livro 3 do cartório do domicílio do emitente, mas a garantia real nela constituída continua precisando do registro imobiliário para valer perante terceiros.

A redação vigente traz, contudo, uma imprecisão que o registrador percebe de imediato: o § 2º do art. 12 afirma que as garantias reais vinculadas à CPR ficam sujeitas, para valer contra terceiros, à averbação no Registro de Imóveis em que estiverem localizados os bens. Tecnicamente, porém, o penhor rural é objeto de registro no Livro 3 e a hipoteca é objeto de registro na matrícula; nenhum dos dois é ato de averbação.

Por essa razão, o termo deve ser lido como referência ao ingresso da garantia no livro competente, segundo a natureza de cada uma, e não como autorização para lançar o penhor como ônus da matrícula.

A tese central do julgado sobrevive à mudança de regime na parte que realmente importa, pois o penhor sobre a safra recai sobre bem móvel, constitui-se pelo registro no Livro 3 e não depende de averbação na matrícula para valer contra terceiros.

O que mudou, na verdade, foi o objeto do registro, que deixou de ser a cédula e passou a ser a garantia, e o Registro de Imóveis competente, que deixou de ser o do domicílio do emitente e passou a ser apenas o da situação dos bens. Surgem, com isso, questões novas, como a validade da cédula não registrada na entidade autorizada, que o Tribunal de Justiça de Minas Gerais deixou de examinar por não ter sido apreciada na origem (Agravo de Instrumento 1.0000.25.036812-3/003).

Por isso, o advogado que constitui ou defende uma garantia agro hoje precisa dominar as duas camadas de publicidade, isto é, a da entidade registradora, para o título, e a do Registro de Imóveis, para a garantia.

Conclusão

O julgamento do AREsp 2.503.893/GO resolveu uma disputa por sacas de soja, mas revela algo que vai além do penhor rural. O tribunal de origem, afinal, não decidiu como decidiu por desconhecer a lei. Decidiu assim porque raciocinou a partir da matrícula, como se ela fosse o único lugar em que um direito pode ser oposto a terceiros. O STJ, por sua vez, corrigiu esse raciocínio ao recolocar cada garantia no livro a que pertence. Assim, a diferença entre as duas decisões esteve menos na leitura de um dispositivo isolado e mais na forma de compreender o sistema registral.

Essa forma de compreender pode ser chamada de pensamento registral. Diante de qualquer direito sobre bens, ela parte de perguntas que antecedem o mérito. Sobre o que exatamente recai o direito? Em qual livro e em qual cartório ele se constitui? A partir de quando passa a valer contra terceiros? Que prioridade lhe confere o protocolo? E quais outros registros podem disputar o mesmo bem?

Quem faz essas perguntas antes do negócio escolhe a garantia adequada e a registra no lugar certo. Já quem as faz no processo converte um dado registral em tese jurídica, como ocorreu no caso. E quem não as faz em momento algum costuma descobrir, tarde demais, que tinha um crédito onde imaginava ter uma garantia.

A sucessão de leis sobre a CPR mostra por que esse modo de pensar vale mais do que o conhecimento de regras isoladas. Em menos de três décadas, o objeto do registro deixou de ser a cédula e passou a ser a garantia, o cartório competente deixou de ser o do domicílio do emitente e a publicidade passou a se dividir entre a entidade autorizada pelo Banco Central e o Registro de Imóveis. Ou seja, as regras mudaram e continuarão mudando. A lógica da especialidade, da prioridade e da publicidade, que permite interpretar cada nova redação, essa sim permanece.

Por isso, o advogado que atua no agronegócio, na estruturação do crédito ou no contencioso, não pode tratar o Registro de Imóveis como etapa burocrática posterior ao contrato. É no registro que a garantia passa a existir perante todos, e é nele que se decide, muitas vezes anos antes de qualquer processo, quem ficará com a safra.

Para quem passou anos no balcão de uma serventia em comarca agrícola, é fácil constatar que os litígios mais caros costumam nascer de uma pergunta registral que ninguém fez a tempo. Fazer essa pergunta, e saber respondê-la, é hoje parte indispensável do trabalho do advogado.

Referências normativas e jurisprudenciais

BRASIL. Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), arts. 167, 177, 178, VI, 186 e 198.

BRASIL. Decreto 59.566, de 14 de novembro de 1966 (Regulamento do Estatuto da Terra), arts. 56 e 57.

BRASIL. Lei 8.929, de 22 de agosto de 1994 (Cédula de Produto Rural), arts. 11, 12 e 18, com as alterações das Leis 13.986/2020, 14.112/2020 e 14.421/2022.

BRASIL. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), arts. 1.253, 1.438 e 1.443.

BRASIL. Lei 11.101, de 9 de fevereiro de 2005 (Lei de Recuperação Judicial e Falência), art. 49, § 3º.

BRASIL. Lei 13.986, de 7 de abril de 2020. Lei do Agro. Dispensa o registro da CPR em cartório e desloca ao Registro de Imóveis apenas o registro das garantias reais.

BRASIL. Lei 14.421, de 20 de julho de 2022. Altera o art. 12 da Lei 8.929/1994 e inclui o § 4º (registro da alienação fiduciária de produtos agropecuários no Registro de Imóveis da situação dos bens).

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA DE SÃO PAULO. Apelação Cível 1002085-52.2023.8.26.0125, Capivari, Rel. Des. Francisco Loureiro (Corregedor Geral da Justiça), j. 12.09.2024, v.u. Alienação fiduciária de soqueiras de cana-de-açúcar e produtos agropecuários no Livro 3; necessidade de autorização expressa das proprietárias dos imóveis.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 2.503.893/GO, Rel. Des. convocado Luís Carlos Gambogi, Quarta Turma, sessão virtual de 25 a 31.08.2026, DJEN 10.09.2026. Penhor rural em CPR registrado no Livro 3; desnecessidade de averbação na matrícula.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 2.038.495/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 20.06.2023 (Informativo 780). Prioridade do penhor de frutos registrado sobre parceria agrícola não registrada.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 1.327.643/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 21.05.2019, DJe 06.08.2019 (Informativo 653). Impenhorabilidade absoluta dos bens vinculados à CPR.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE GOIÁS. Agravo de Instrumento 5908438-05.2025.8.09.0000, 3ª Câmara Cível, decisão monocrática, Rel. Juíza Subst. em 2º Grau Maria Cristina Costa Morgado. Essencialidade dos grãos na recuperação judicial do produtor rural, ainda que vinculados a créditos extraconcursais.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE GOIÁS. Agravo de Instrumento 5342917-73.2025, Rel. Des. Jeronymo Pedro Villas Boas, DJ 04.09.2025. Grãos vinculados a CPR como bens de capital essenciais durante o stay period (citado no AI 5908438-05.2025.8.09.0000).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MATO GROSSO. Agravo de Instrumento 1014488-23.2024.8.11.0000, Segunda Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, j. 21.08.2024, v.u. Produtos agrícolas não são bens de capital; CPR representativa de operação barter; crédito extraconcursal.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS. Agravo de Instrumento 1.0000.25.036812-3/003, 10ª Câmara Cível, j. 04.11.2025. Preferência entre penhores de safras distintas.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ. Agravo de Instrumento 0027673-73.2025.8.16.0000, 14ª Câmara Cível, j. 25.03.2026. Anterioridade do registro da CPR e preferência entre credores.