O terreno pode ser seu, mas você consegue construir? Os riscos ocultos na aquisição de imóveis

A aquisição de um imóvel empresarial costuma começar pela análise da matrícula, das certidões do vendedor e da regularidade fiscal. Esses documentos são indispensáveis, mas não revelam, sozinhos, todos os riscos da operação.

Um terreno pode estar livre de penhoras, hipotecas e indisponibilidades e, ainda assim, apresentar limitações capazes de impedir ou encarecer significativamente o empreendimento planejado.

Redes de energia, tubulações, faixas de domínio, restrições ambientais, servidões, recuos obrigatórios e limitações urbanísticas são exemplos de situações que podem reduzir o aproveitamento econômico do imóvel.

O caso julgado pelo TJSP

Uma decisão recente do Tribunal de Justiça de São Paulo chama atenção para esse problema.

A 27ª Câmara de Direito Privado manteve decisão que determinou a uma concessionária de energia elétrica a retirada de postes e fios de alta tensão instalados em terreno particular. A estrutura dificultava eventual construção e oferecia riscos de descargas elétricas aos trabalhadores.

Segundo o Tribunal, o poste deveria ter sido colocado na divisa dos lotes, de forma a não restringir a liberdade de construção. Como a concessionária realizou a instalação irregularmente e limitou o uso da propriedade, foi obrigada a executar e custear o deslocamento da rede.

A decisão é relevante, mas não significa que toda rede elétrica existente dentro ou sobre um imóvel deva ser removida gratuitamente pela concessionária. O ponto central está na origem e na regularidade da instalação.

Quem deve pagar pela remoção?

Em regra, quando o proprietário solicita o deslocamento de postes ou redes para atender exclusivamente a uma conveniência particular, os custos podem ser atribuídos a ele. A situação é diferente quando a própria concessionária instalou a estrutura de maneira irregular ou em desacordo com as normas aplicáveis.

Foi essa distinção que orientou o julgamento do TJSP. O Tribunal considerou que a remoção não decorria de uma simples preferência do proprietário quanto ao melhor local para construir. Tratava-se de corrigir uma instalação que restringia indevidamente o exercício do direito de propriedade.

Portanto, antes de definir quem deverá arcar com os custos, é necessário responder a algumas perguntas:

• A rede foi instalada dentro dos limites do imóvel ou em área pública?
• Existe servidão regularmente constituída?
• A estrutura aparece na matrícula ou em algum documento do empreendimento?
• Foram observadas as normas técnicas e regulatórias?
• A instalação é anterior ao parcelamento do solo?
• A remoção busca corrigir uma irregularidade ou apenas atender a um novo projeto do proprietário?

As respostas podem alterar completamente a solução jurídica.

A matrícula não mostra tudo

No direito imobiliário, existe uma tendência compreensível de concentrar a diligência na documentação registral.

A matrícula informa quem é o proprietário e permite identificar muitos ônus, restrições e direitos constituídos sobre o bem. Entretanto, nem todas as limitações aparecem de forma clara no registro.

Uma rede de transmissão pode atravessar o imóvel sem que o comprador compreenda imediatamente sua repercussão sobre o projeto. Uma faixa não edificável pode reduzir substancialmente a área aproveitável. Uma tubulação subterrânea ou uma restrição ambiental pode inviabilizar justamente a parte mais valiosa do terreno.

Também pode existir divergência entre a descrição registral e a realidade física da área.

Por isso, a diligência não deve ser apenas documental. Ela também precisa ser física, urbanística, ambiental e técnica.

O risco para as empresas

Para uma pessoa que adquire um terreno sem finalidade imediata, determinadas limitações podem representar apenas uma redução abstrata de valor. Para uma empresa que pretende instalar uma indústria, construir um centro de distribuição, ampliar uma unidade ou desenvolver um empreendimento imobiliário, o impacto é muito maior.

A descoberta tardia de uma restrição pode resultar em:

• Perda de área edificável
• Necessidade de alterar o projeto
• Atraso no início das obras
• Aumento do custo de implantação
• Dificuldade para obter licenças e alvarás
• Despesas com deslocamento de redes
• Litígios com concessionárias ou proprietários vizinhos
• Inviabilidade econômica do investimento
• Desvalorização do imóvel

Em operações financiadas, o problema pode atingir também o cronograma de liberação dos recursos, as garantias oferecidas e os compromissos assumidos com investidores, clientes e fornecedores.

O preço aparentemente vantajoso deixa de ser um bom negócio quando o imóvel não comporta a atividade para a qual foi adquirido.

O que deve ser verificado antes da compra

A profundidade da análise dependerá do valor, da localização e da destinação econômica do imóvel. Em aquisições empresariais relevantes, algumas providências são essenciais:

• Obter matrícula e certidões atualizadas
• Realizar levantamento topográfico e confrontar suas informações com a descrição registral
• Identificar redes elétricas, tubulações, dutos e outras estruturas existentes
• Consultar o zoneamento e os parâmetros construtivos aplicáveis
• Verificar recuos, faixas não edificáveis e limitações administrativas
• Investigar a existência de servidões registradas ou aparentes
• Avaliar restrições ambientais e necessidade de licenciamento
• Consultar concessionárias e órgãos públicos responsáveis pela infraestrutura
• Confirmar a viabilidade do projeto antes da assinatura definitiva
• Estimar os custos de adaptação ou remoção das interferências encontradas

Sempre que possível, o contrato deve condicionar a conclusão da compra à confirmação da viabilidade técnica e jurídica do empreendimento.

Também podem ser previstas declarações do vendedor sobre a inexistência de restrições desconhecidas, obrigações de cooperação, retenção de parte do preço e regras de indenização caso surjam passivos anteriores à aquisição.

Servidão e instalação irregular não se confundem

Outro cuidado importante é distinguir a instalação irregular de uma servidão legitimamente constituída.

Uma servidão administrativa pode autorizar a utilização de parte do imóvel para a implantação e manutenção de infraestrutura de interesse público. Nessa hipótese, a retirada da rede não decorre simplesmente da vontade do proprietário, e a discussão poderá envolver validade do ato, limites da utilização e eventual indenização.

Já na instalação irregular, a concessionária pode ser responsabilizada pela correção da estrutura e pelos custos correspondentes, como ocorreu no caso examinado pelo TJSP.

A simples presença de fios ou postes, portanto, não permite uma conclusão automática. É indispensável investigar o título, a localização, a data e as circunstâncias da instalação.

O imóvel precisa servir ao negócio

A decisão do TJSP oferece uma lição que ultrapassa o conflito entre o proprietário e a concessionária.

Na aquisição de um imóvel empresarial, não basta confirmar que o vendedor pode transferir a propriedade. É preciso saber se o bem poderá ser efetivamente utilizado para a finalidade econômica pretendida.

A segurança jurídica da operação depende da compatibilidade entre documentos, realidade física, normas urbanísticas e projeto empresarial.

A matrícula responde a uma pergunta fundamental: a quem pertence o imóvel? Mas, para quem pretende investir, construir ou produzir, existe outra pergunta igualmente importante: o que realmente pode ser feito nele?