A Locação Por Curtíssima Temporada Por Aplicativos Nos Condomínios Residenciais E Suas Divergências

Com muita honra, neste Mês da Advocacia de 2026, inauguro a minha coluna Direito Privado Contemporâneo, neste portal Lawletter, atendendo ao honroso convite feito pelo seu Diretor, Doutor Henrique Armando. 

Com certa periodicidade, tratarei aqui dos mais diversos temas e desafios do nosso Direito Civil, inaugurando a coluna com um assunto de grande divergência na atualidade, que tem relação direta com as restrições de direitos que eventualmente podem constar das convenções de condomínio, dizendo respeito à colocação dos imóveis para locação via aplicativos digitais, em sistema de economia de compartilhamento. 

O principal debate envolve o Airbnb, que originalmente quer dizer “Cama de Ar e Café da Manhã” (“Air Bed and Breakfast”), tendo sido o seu uso ampliado em todo o mundo, muito mais do que a sua previsão inicial, modesta e para casos de maior simplicidade, realidade que tem sido vista com o uso das tecnologias. Sucessivamente, passaram a surgir discussões relativas a outros aplicativos, notadamente nas grandes cidades.

Diante de uma grande circulação de pessoas nos imóveis, a colocar em risco a segurança do condomínio, existem há tempos julgados estaduais que admitem restrições dessa natureza em convenções ou mesmo por decisão de assembleias condominiais extraordinárias. Utiliza-se, ainda, o argumento de desvirtuamento da destinação do imóvel, pela presença de um suposto serviço de hotelaria. Nesse sentido, do Tribunal Paulista:

“Agravo de Instrumento. Condomínio. Tutela de Urgência de Natureza Antecedente. Pretensão a que possa livremente locar seus imóveis por temporada e mediante uso de aplicativos, bem como para que seja afastada a restrição de uso das áreas comuns pelos inquilinos. Locação por uso de aplicativos ou páginas eletrônicas (‘Airbnb’ e afins) que possui finalidade característica de hotelaria ou hospedaria. Deliberações tomadas em Assembleia Geral Extraordinária, por medidas de segurança aos condôminos”

Tribunal de Justiça de São Paulo, Agravo de Instrumento nº 2013529-28.2018.8.26.0000, Rel. Bonilha Filho, j. 26.02.2018

“Agravo de instrumento. Ação visando à anulação de deliberação condominial. Utilização do apartamento como hospedagem, por meio da plataforma eletrônica ‘Air BNB’. Impossibilidade. Edifício de caráter residencial. Liminar revogada. Recurso provido”

TJSP; Agravo de Instrumento 2133212-93.2017.8.26.0000, Rel. Des. Pedro Baccarat, 36.ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II – Santo Amaro, j. 27.09.2017, data de registro 27.09.2017

Porém, desde a origem dessa discussão, não me filei a essa forma de julgar, pois se trata de uma restrição ao direito de propriedade não expressa em lei, o que afronta o direito fundamental previsto no art. 5.º, inc. XXII, da Constituição Federal de 1988. 

Como tenho sustentado, não cabem proibições prévias como essa, devendo as questões restritivas ser analisadas sempre a posteriori, inclusive com a imposição das sanções previstas no Código Civil, se for o caso. Eventual restrição ao gozo do direito de propriedade, portanto, deve constar da lei, da norma jurídica. 

Em outubro de 2019, o tema começou a ser debatido no âmbito da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, concluindo o primeiro julgador a votar que, pelas peculiaridades do caso concreto, não seria possível vedar a utilização do imóvel para locação em aplicativo digital (STJ, Recurso Especial 1.819.075/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão). 

De início, foi afastada a caracterização da atividade de locação como hospedagem comercial e, com isso, a alteração da destinação do imóvel. Como constou do voto do Ministro Relator, Luis Felipe Salomão, “a alegação de alta rotatividade de pessoas no imóvel, de ausência de vínculo entre os ocupantes e do suposto incremento patrimonial dos proprietários – no caso em exame, não demonstradas por provas adequadas –, mesmo assim não serve, a meu sentir, à configuração de atividade de exploração comercial dos imóveis, sob pena de desvirtuar a própria classificação legal da atividade, pressupondo a atividade de empresário” (REsp. 1.819.075/RS). Entendeu-se, desse modo, haver uma figura próxima à locação por temporada, não sendo possível uma proibição genérica para essa destinação do imóvel.

Além disso, julgou o Ministro Salomão que a lei não estabelece qualquer limitação a esse exercício do direito de gozo do bem e, sendo assim, não é possível juridicamente, pelo menos a priori, limitá-lo. Novamente de acordo com o seu voto, “a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a solução deve partir da análise do caráter da norma restritiva, passando pelos critérios de legalidade, razoabilidade, legitimidade e proporcionalidade da medida de restrição frente ao direito de propriedade” (Recurso Especial 1.819.075/RS, 4.ª Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 17.10.2019).

Asseverou ainda o julgador que “de modo a analisar o caso em julgamento, não se propõe uma análise sobre a questão fática principal examinada nos julgados invocados, mas sim a tese jurídica que se pode transplantar para o deslinde desta questão, qual seja, o afastamento de desarrazoada proibição de uso e gozo da propriedade por convenção de condomínio”. E considerou-se, ao final, como “ilícita a prática de privar o condômino do regular exercício do direito de propriedade, em sua vertente de exploração econômica. Como é sabido, por uma questão de hermenêutica jurídica, as normas que limitam direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa” (Recurso Especial 1.819.075/RS, DJe 21.10.2019). 

De toda sorte, esclareça-se que o voto não fechava totalmente a possibilidade da convenção estabelecer limitações ao uso de tais aplicativos, que devem ser confrontadas com a utilização abusiva posterior da unidade e sua destinação natural, bem como com o emprego de outras medidas, como o cadastramento dos hóspedes na portaria.

Em abril de 2021, a Quarta Turma do STJ encerrou esse julgamento e, por maioria, concluiu, em sentido contrário ao voto do Ministro Salomão, que “é vedado o uso de unidade condominial com destinação residencial para fins de hospedagem remunerada, com múltipla e concomitante locação de aposentos existentes nos apartamentos, a diferentes pessoas, por curta temporada”. Vejamos o trecho principal da publicação do acórdão: 

“(...). Tem-se um contrato atípico de hospedagem, que expressa uma nova modalidade, singela e inovadora de hospedagem de pessoas, sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas. Assim, esse contrato atípico de hospedagem configura atividade aparentemente lícita, desde que não contrarie a Lei de regência do contrato de hospedagem típico, regulado pela Lei n. 11.771/2008, como autoriza a norma do art. 425 do Código Civil”

STJ, REsp 1.819.075/RS, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, j. 20.04.2021

Em suma, prevaleceram as regras específicas do contrato de hospedagem sobre a análise das restrições condominiais. Também se entendeu que o meio digital faz com que o contrato passe a ter atipicidade, nos termos do art. 425 do Código Civil, alterando o regime jurídico e afastando a aplicação das regras da locação de temporada previstas entre os arts. 48 a 50 da Lei de Locação (Lei n. 8.245/1991). 

Com o devido respeito, apesar de ter sido citado no voto do Ministro Raul Araújo, nas distinções entre residência, domicílio e moradia, desde esse primeiro momento, estou filiado às afirmações do Ministro Luis Felipe Salomão, apesar da realidade desse caso concreto, em que houve a locação de vários cômodos do imóvel para hospedagem.

No final do mesmo ano de 2021, no mês de novembro, a Terceira Turma concluiu de modo semelhante ao primeiro acórdão. Consoante o voto do Ministro Relator, Ricardo Villas Bôas Cueva, “o estado de ânimo daqueles que utilizam seus imóveis para fins residenciais não é o mesmo de quem se vale de um espaço para aproveitar suas férias, valendo lembrar que as residências são cada vez mais utilizadas para trabalho em regime de home office, para o qual se exige maior respeito ao silêncio, inclusive no período diurno”. Além disso, de acordo com ele, há lacuna normativa a respeito do tema e “o legislador não deve se ater apenas às questões econômicas, tributárias e administrativas. Deve considerar, acima de tudo, interesses dos usuários e das pessoas que moram próximas aos imóveis passíveis de exploração econômica. Justamente por serem novas, essas práticas ainda escondem inúmeras deficiências, a exemplo da falta de segurança dos próprios usuários” (STJ, REsp 1.884.483/PR, 3.ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 23.11.2021). Nota-se que esses julgamentos se deram em meio à pandemia de Covid-19, em que igualmente se debatiam restrições ao ingresso nos condomínios em virtude da grave crise que vivíamos. 

Considerou-se, portanto, a questão da alta circulação causada por essa locação atípica de curtíssima temporada, entendendo-se que “a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio”. E mais, “o direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia” (STJ, REsp n. 1.884.483/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/11/2021, REPDJe de 02/02/2022, DJe de 16/12/2021). 

Como outro julgado a ser mencionado, de 2023, essas conclusões foram repetidas em novo aresto da Quarta Turma do Tribunal da Cidadania, que merece destaque: 

“Agravo interno. Embargos de declaração. Recurso especial. Processual civil. Ação de obrigação de não fazer. Contrato de locação. Edifício residencial. Locação fracionada. Hospedagem atípica. Uso não residencial. Contrariedade à convenção de condomínio. Precedentes. Decisão mantida. Recurso não provido.
1. O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício.
2. Existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso das unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV).
3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizadas pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio réu. Precedentes da Terceira e Quarta Turmas do STJ.
4. Agravo interno a que se nega provimento”

STJ, Ag. Int. nos EDcl no REsp 1.933.270/RJ, 4.ª Turma, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 06.03.2023, DJe 10.03.2023

Consolidou-se, portanto, na Corte Superior, a posição pela atipicidade atribuída pelo meio digital aos contratos de locação ou hospedagem, afastando-se a incidência do art. 48 da Lei de Locação. Na mesma linha, do ano de 2024, a demonstrar qual a posição que hoje prevalece no Tribunal Superior, afirmou-se que:

“o STJ consolidou o entendimento de que, havendo previsão na convenção do condomínio acerca da sua finalidade residencial, os próprios condôminos podem deliberar em assembleia, para permitir – ou não – a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta”

STJ, Ag. Int. no AREsp 2.487.300/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4.ª Turma, j. 29.04.2024, DJe 26.06.2024

Neste ano de 2026, a questão foi julgada pela Segunda Seção do STJ, em votação apertada, tendo prevalecido o entendimento de que a locação por curtíssima temporada, com hospedagem atípica realizada pelos aplicativos digitais, nos condomínios residenciais está proibida, a não ser que dois terços dos condôminos aprovem essa forma de cessão do uso e do gozo. 

De toda sorte, foi superada a tese constante do anterior voto do Ministro Luis Felipe Salomão, no sentido de que tais restrições ao exercício da propriedade somente caberiam por lei. Isso porque os quatro julgadores vencidos também entenderam pela possibilidade da restrição, mas não como regra, e sim como exceção, desde que haja decisão do mesmo quórum qualificado de 2/3 (dois terços) de condôminos. Penso que essa nova forma de julgar já foi influenciada pelos debates legislativos que ocorrem no Congresso Nacional a respeito da temática. 

Vejamos a ementa desse decisum, que hoje é um precedente persuasivo e que, no meu entender, já deve ser aplicado pelos julgadores de primeira e segunda instância: 

“DIREITO CIVIL. DIREITO IMOBILIÁRIO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INIBITÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. CONTRATOS ATÍPICOS DE CURTA ESTADIA. CONDOMÍNIO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL POR TEMPORADA. DESCARACTERIZADO. CONTRATO DE HOSPEDAGEM. DESCARACTERIZADO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. AFASTADA. NECESSIDADE DE APROVAÇÃO PARA MUDANÇA. QUÓRUM DE DOIS TERÇOS. ACÓRDÃO MANTIDO.
I. Hipótese em exame.
1. Ação inibitória, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/3/2023, concluso ao gabinete em 6/2/2024 e afetado à Segunda Seção em 11/6/2024.
II. Questão em discussão.
2. O propósito recursal consiste em decidir se, diante da previsão, em convenção condominial, de uso residencial do condomínio, é possível aos condôminos celebrar contratos atípicos de estadia de curta duração.
III. Razões de decidir.
3. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial e na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte.
4. Nos julgamentos do REsp 1.819.075/RS (Quarta Turma, DJe de 27/05/2021) e do REsp 1.884.483/PR (Terceira Turma, DJe de 16/12/2021), decidiu-se que os contratos como aquele trazido no presente processo seriam atípicos, por não serem exatamente contratos de locação residencial por temporada, a atrair incidência da Lei 8.245/1991, tampouco contratos de hospedagem hoteleira, a atrair a Lei 11.771/2008.
5. A atipicidade da natureza jurídica se revela na própria nomenclatura: não é possível chamá-los de ‘locações’ ou ‘hospedagens’, por serem termos jurídicos próprios. Por isso, propõe-se designá-los como contratos atípicos de curta estadia.
6. É irrelevante, para a classificação jurídica, o meio de disponibilização a terceiros. Contudo, a utilização das plataformas digitais inegavelmente intensificou a celebração de contratos atípicos de curta estadia, facilitando a comunicação entre os interessados no negócio, de modo a se tornarem muito comuns e populares.
7. A utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a destinação residencial, devendo ser aprovada por dois terços dos condôminos.
8. No recurso sob julgamento, a utilização pretendida pela recorrente, assim, é marcada por frequência e habitualidade da disponibilização do imóvel, em baixa quantidade de diárias. Assim, trata-se de contrato atípico de curta estadia que se desvirtua da destinação residencial.
9. Portanto, a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades.
IV. Dispositivo.
10. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários”

STJ, REsp n. 2.121.055/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 7/5/2026, DJEN de 29/6/2026

Com o devido respeito, reafirmo que não concordo com essa forma de julgar no atual panorama legislativo, sendo possíveis tais rígidas restrições ao direito de gozo e ao exercício da propriedade somente por previsão legal, sobretudo com alteração legislativa do Código Civil. Reafirmo que esse foi o voto do Ministro Luis Felipe Salomão, posição hoje superada na Corte, seja pelos votos vencedores, seja pelos vencidos. 

De todo modo, repito que o entendimento constante dos acórdãos colacionados, sobretudo no último, representa a consolidação da posição da Segunda Seção da Corte, destacando-se a afirmação de que a via digital dota o contrato de hospedagem ou locação de atipicidade. Exatamente nessa linha, há proposta de que a tese passe a formar um precedente vinculativo e obrigatório, nos termos do art. 927 do Código de Processo Civil (Tema n. 1.443 do STJ, afetado em junho de 2026). 

A par de toda essa divergência, e da votação apertada, não se pode negar que é urgente a regulamentação da temática na legislação, o que está sendo proposto pelo Projeto de Reforma do Código Civil (PL n. 4/2025), após intensos debates na Comissão de Juristas nomeada no âmbito do Senado Federal. 

Na Comissão de Juristas, acabou prevalecendo a proposição de se incluir um novo § 1.º no seu art. 1.336, estabelecendo que, “nos condomínios residenciais, o condômino ou aqueles que usam sua unidade, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, não poderão utilizá-la para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta”. Como justificaram os membros da Subcomissão de Direito das Coisas, “a proposta busca regulamentar as condições para locação do imóvel, no âmbito do condomínio residencial, em curtos intervalos de tempo, com destaque para a utilização das conhecidas plataformas digitais de hospedagem. Nesse sentido, destaque-se a decisão no Recurso Especial n.º 1.819.075/RS, Rel. Min. Raul Araújo”. 

Como se pode observar, prevaleceu então o entendimento na linha do que foi julgado e consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que a locação ou hospedagem atípica por aplicativos de curtíssima temporada, em condomínios residenciais, somente será permitida se houver autorização expressa na convenção ou deliberação assemblear. A diferença é que o Tribunal tem exigido o quórum qualificado de 2/3 (dois terços), o mesmo para alterar a convenção condominial, enquanto a proposta de Reforma sugere a maioria simples, o que é mais maleável e fácil de ser alterado, de acordo com a mudança de vocação das realidades condominiais. 

De lege ferenda, superada a tese de que a restrição somente cabe por norma jurídica, essa é, na minha opinião, a melhor forma de regular o tema em lei, até porque a maioria dos imóveis residenciais no Brasil não tem vocação para esse tipo de locação ou hospedagem, sobretudo para fins turísticos. 

Na Comissão de Juristas, primeira fase de debates da Reforma do Código Civil, foi vencido o sub-relator da Comissão de Direito das Coisas, Desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro Marco Aurélio Bezerra de Melo, que pretendia ser regra geral a permissão para a locação ou hospedagem atípica por aplicativos, valorizando-se a liberdade e a autonomia privada, na linha dos votos vencidos no julgamento da Segunda Seção. Essa sua visão não prevaleceu em seu grupo de trabalho e também entre os membros da Comissão de Juristas, apesar de suas razões fortes. 

Parece-me também não ter prevalecido nos debates que ocorreram na Comissão Especial do Senado Federal, na segunda fase de discussão da Reforma do Código Civil, por mim acompanhados, sobretudo nas audiências públicas que ocorreram em abril e maio deste ano, em datas próximas ao julgamento da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, o que foi uma feliz coincidência, a evidenciar a urgência da alteração normativa. 

Em verdade, as duas correntes têm argumentos consideráveis, não se podendo mais admitir a falta de regulamentação do assunto, que interessa à sociedade brasileira. Trata-se de um tema que clama por uma normatização imediata, em prol da segurança jurídica, da previsibilidade e da estabilidade das relações privadas. 

Aguarda-se, assim, a sua profunda discussão no Parlamento Brasileiro pelos senadores e sua votação final naquela Casa de Lei, para que a temática seja positivada em nosso País.