Art. 59 do DL 167/67: reinterpretação sob o Marco Legal das Garantias

A promulgação da Lei nº 14.711/23 (conhecida como Marco Legal das Garantias) representou um avanço regulatório fundamental para o setor do agronegócio. Por meio dele, os produtores rurais passaram a dispor de mecanismos para operacionalizar estruturas de garantias mais dinâmicas, permitindo a conversão do “capital morto” de seus imóveis em capital de giro, para fomento de sua atividade econômica.¹

O novo ordenamento jurídico alterou o paradigma das garantias no Brasil, tendo como premissa o estímulo ao mercado de crédito, e passou a permitir, de forma expressa, a constituição de alienações fiduciárias sobre o mesmo bem e a múltiplos credores.² É o que se chama de maximização do aproveitamento econômico da propriedade. Nesse sentido, conforme já assentado em precedentes, como o do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG),

“a tese da maximização das garantias permite que direitos aquisitivos e expectativos, como os do devedor fiduciante, sejam utilizados para potencializar a função econômica do imóvel, ampliando as possibilidades de obtenção de crédito e preservando os direitos dos credores”.³

Quando a nova garantia passa a produzir efeitos

Juridicamente, a alienação fiduciária da propriedade superveniente, conforme leciona a doutrina, constitui uma alienação de coisa futura (da futura propriedade plena), que o fiduciante readquirirá após o cumprimento da obrigação garantida. Isto significa que o negócio jurídico, representado pela alienação fiduciária em garantia da propriedade superveniente, fica subordinado a condição suspensiva, que ganha eficácia real somente com o cancelamento da garantia anterior, quando do ingresso do bem no patrimônio do fiduciante.⁴

Essa tese da “pós-eficácia da garantia” foi validada pelo Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP), na Apelação Cível nº 1004422-10.2024.8.26.0309.⁵ O julgado reconheceu que a constituição de uma nova garantia sobre a propriedade superveniente, com base no art. 1.420, § 1º, do Código Civil, torna o ato válido desde o início, subordinando apenas sua execução à quitação da obrigação anterior. Tal precedente reforça que o sistema registral já protege o credor preferencial pela ordem de prioridade cronológica (art. 186 da Lei 6.015/73), tornando a anuência do credor de primeiro grau desnecessária para a constituição de novas garantias.

Com fundamento nesse mesmo princípio e na inovação trazida pelo Marco Legal das Garantias, é defensável a possibilidade de registrar uma alienação fiduciária sobre um imóvel já onerado com hipoteca cedular. A lógica sistêmica é a mesma: a nova garantia incidirá sobre o direito expectativo do devedor, respeitando integralmente a prioridade do credor hipotecário.

Logo, a novel legislação conferiu maior previsibilidade ao devedor ao utilizar seu direito expectativo sobre um imóvel já onerado na constituição de garantias sucessivas, sejam elas fiduciárias e/ou hipotecárias. Essa sistemática opera em estrita observância ao princípio da preservação da ordem de preferência registral (prior in tempore, potior in iure), nos ditames do art. 186 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73). Ademais, por configurar negócio jurídico submetido a condição suspensiva, a constituição de garantia superveniente prescinde da anuência do credor originário.⁶ Tal prescindibilidade é, inclusive, o entendimento balizador da Nota Técnica Conjunta nº 1/25 do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), Registro de Imóveis do Brasil (RIB) e do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico (ONR), que orientam a atuação dos registradores de imóveis no sentido de dispensar a referida autorização.⁷

Há doutrina também nesse mesmo sentido. Na opinião de Gisela Sampaio da Cruz Guedes e Carla Wainer Chalréo Lgow,

“a hipoteca e a alienação fiduciária são garantias bem diferentes, mas não necessariamente excludentes entre si. Quem hipoteca um imóvel pode, num segundo momento, aliená-lo fiduciariamente a outro credor (...). E como alternativa para operar com referidas garantias sucessivas, é legítima a celebração da alienação fiduciária, sujeitando-a à condição suspensiva de a hipoteca ser extinta”.⁸

A despeito do inegável avanço normativo, a operacionalização prática dos mecanismos da Lei 14.711/23, todavia, ainda enfrenta desafios. Atingir um consenso interpretativo que afiance a segurança jurídica requer mobilização contínua para que as serventias extrajudiciais e os tribunais absorvam tais inovações de modo sistêmico e eficiente. A adoção de uma hermenêutica integrativa, fulcrada na nova ordem normativa, proporcionaria ao agronegócio não apenas a viabilidade de estruturas sucessivas de garantias reais, mas também impactos macroeconômicos positivos, como a expansão do volume de operações e a potencial redução das taxas de juros advindas da robustez e fortalecimento do mercado de crédito.

O art. 59 e a exigência de anuência do credor

O principal entrave a essa evolução é o art. 59 do Decreto-Lei 167/67, que estabelece que a venda dos bens apenhados ou hipotecados pela cédula de crédito rural depende de prévia anuência do credor, por escrito (grifos nossos).

A cédula rural é um dos instrumentos jurídicos e financeiros mais importantes para o agronegócio brasileiro. A sua natureza jurídica é de um título de crédito à ordem, líquido e certo, transferível e de livre negociação, representativo de promessa de pagamento em dinheiro.⁹ Todavia, este diploma nasceu em um contexto histórico de rígido dirigismo estatal e protecionismo rural.

Atualmente, a interpretação literal e extensiva do referido artigo por alguns registradores e tribunais, ao equiparar a constituição de nova garantia (alienação fiduciária) à “venda” do imóvel e exigir anuência prévia do credor anterior, revela-se uma hermenêutica estática e anacrônica. Tal exigência desnatura a função econômica do bem e atua como uma barreira injustificada ao crédito em pleno século XXI, opondo-se frontalmente à eficiência almejada pelo Marco Legal das Garantias.

A praxe de diversas serventias extrajudiciais em exigir a anuência do credor da cédula rural hipotecária para o registro de uma alienação fiduciária superveniente fomenta frequentes procedimentos de suscitação de dúvida, judicializando uma questão que deveria ser solucionada pela própria sistemática registral.

Essa resistência interpretativa colide diretamente com os pilares do Direito Civil contemporâneo. O Código Civil, ao disciplinar a hipoteca, é enfático ao salvaguardar o ius disponendi do proprietário: o art. 1.475 veda expressamente qualquer cláusula proibitiva de alienação, enquanto o art. 1.476 faculta ao dono do imóvel hipotecado a constituição de novas hipotecas em favor de outros credores.

O direito de sequela (ius persequendi), inerente à hipoteca por força do art. 1.419 do Código Civil, consubstancia o instrumento jurídico precípuo de proteção ao credor original, tornando a exigência de anuência uma formalidade burocrática, que eleva o custo de transação para o produtor rural.

A prioridade do credor hipotecário em caso de leilão

Sob a ótica do art. 22, parágrafo terceiro, da Lei 9.514/97 (alterado pela Lei 14.711/23), que instrumentaliza as garantias sucessivas, a higidez e a prioridade da hipoteca permanecem inalteradas face à constituição de uma alienação fiduciária superveniente. A nova garantia é plenamente válida, tendo, contudo, a sua eficácia executiva condicionada à satisfação integral da obrigação hipotecária originária. Desta forma, o registro da alienação fiduciária prescinde da anuência do credor hipotecário imposta pelo art. 59 do DL 167/67, uma vez que não há que se falar em propriedade resolúvel oponível ao primeiro credor enquanto não houver o cancelamento da hipoteca anterior.

Ainda, em linha com o disposto no artigo 22 da Lei 9.514/97, o seu parágrafo quarto explicita os efeitos do registro da garantia real quando constituída sobre a propriedade superveniente, trazendo duas regras fundamentais:

1. Cada credor sabe exatamente qual é o seu lugar na “fila” de recebimento, que é determinado pela ordem cronológica dos registros na matrícula do imóvel. Por esta regra, portanto, confirmado está o princípio registral de que a garantia registrada primeiro tem preferência sobre as posteriores, garantindo segurança jurídica a todos os credores.
2. Em caso de leilão do imóvel pelo primeiro credor, os credores das garantias sucessivas não perdem seu direito por completo. Eles se sub-rogam no valor que sobrar da venda após a quitação do primeiro credor e das despesas. Isso cria uma expectativa de direito real sobre o saldo positivo, se houver, do preço obtido no leilão, efetivando-se o cancelamento das respectivas garantias.

Essa lógica de sub-rogação e respeito à prioridade registral deve ser estendida, por analogia e coerência sistêmica, à hipótese de hipoteca cedular preexistente sucedida por alienação fiduciária. Se o Marco Legal das Garantias admite a constituição de sucessivas alienações fiduciárias sobre o mesmo bem, não há razão jurídica ou econômica para vedar a sobreposição da alienação fiduciária à hipoteca. O credor hipotecário, sob essa sistemática, permanece em sua posição de primazia, exercendo o direito de sequela sobre o imóvel que, em caso de leilão, terá o produto de sua venda destinado prioritariamente à satisfação do seu crédito, restando à alienação fiduciária a eficácia sobre o saldo remanescente, sob a égide da propriedade superveniente.

Portanto, a constituição de alienação fiduciária superveniente opera sobre o direito expectativo do devedor (a propriedade plena futura), sem em nada diminuir o valor do bem, o direito de sequela ou a ordem de satisfação do crédito hipotecário original. Essa estrutura jurídica constituída entre devedor fiduciante e credor fiduciário é perfeitamente válida, ainda que exista uma garantia cedular prévia, que se tornará eficaz somente após o adimplemento total da garantia do credor anterior.

A divergência sobre o registro da alienação fiduciária

Não obstante esses argumentos, ainda há posição majoritária nos Tribunais Superiores concedendo razão aos oficiais de cartórios de registro de imóveis, em sede de mandado de segurança, impedindo o registro da alienação fiduciária sobre um bem que já possui uma hipoteca cedular anteriormente constituída sem a anuência prévia. O entendimento que ainda predomina é de que, embora a alienação fiduciária não seja uma venda, ela implica transferência da propriedade resolúvel ao credor fiduciário, com a possibilidade de consolidação definitiva seguida de leilão público em caso de inadimplemento (o que produziria efeitos análogos à venda), afetando diretamente a garantia do credor hipotecário cedular e o seu direito de preferência no recebimento do crédito. Portanto, para a jurisprudência atual, a anuência do credor hipotecário cedular seria imprescindível para proteção da garantia anteriormente constituída.¹⁰

Outro julgado do Tribunal de Justiça do Paraná, na sua ementa, também exige a anuência do credor hipotecário para alienação de bens gravados com garantia cedular e traz o entendimento de que a anuência é requisito de eficácia e não de validade do negócio jurídico.¹¹

Em contraponto às decisões recentes dos tribunais, a doutrina, com razão, afirma que o registro da alienação fiduciária da propriedade superveniente não produz, de imediato, mutação jurídico-real. O seu registro é essencial para resguardar prioridade e oponibilidade da garantia fiduciária, prevenindo conflitos com outros direitos reais contraditórios.¹²

A proposta de averbação na matrícula do imóvel

Diante disso, impõe-se uma nova postura hermenêutica por parte dos tribunais e, fundamentalmente, uma orientação unificada pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) aos oficiais de registro de imóveis. A solução não é impedir o registro, gerando insegurança e judicialização, mas sim adequar o ato registral à natureza do direito.

Propõe-se, assim, que os oficiais de registro de imóveis procedam ao registro da alienação fiduciária superveniente, garantindo sua validade e publicidade. Contudo, no mesmo ato, devem averbar na matrícula do imóvel que a eficácia de dita garantia está expressamente condicionada à prévia baixa ou ao cancelamento da hipoteca cedular preexistente.

Essa prática, a da eficácia condicionada certificada no registro, harmoniza todos os interesses em jogo:

1. Protege o credor hipotecário, cuja prioridade e direitos permanecem intocados e visíveis a todos;
2. Protege o credor fiduciário, que tem sua garantia validamente constituída e seu lugar na “fila” de preferência assegurado contra futuras onerações;
3. Protege o devedor fiduciante (produtor rural), que pode acessar o crédito necessário para o fomento de sua atividade, utilizando o equity de seu patrimônio sem as amarras de um poder de veto injustificado; e
4. Protege o sistema jurídico, conferindo segurança, previsibilidade e eficiência ao mercado de crédito, em total alinhamento com a função social da propriedade e a ratio legis do Marco Legal das Garantias.

A segurança jurídica não advém da proibição, mas da transparência e da correta aplicação dos mecanismos que o próprio ordenamento jurídico já oferece. Cabe ao Poder Judiciário e aos órgãos de correição impulsionarem essa evolução interpretativa, reconhecendo que a anuência do art. 59 do DL 167/67, no contexto de garantias sucessivas, tornou-se uma formalidade superada.

Notas da autora

1. Entende-se por “capital morto” os bens com expressões econômicas que não podem ser adequadamente aproveitados pelo mercado por obstáculos jurídicos. OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Lei das Garantias (Lei nº 14.711/2023): uma análise detalhada, p. 8, item 20. Acesso em 13/07/2026. Sobre a essência da Lei 14.711, “pretendia-se solucionar dois problemas específicos: o primeiro, o chamado capital morto, decorrente da primazia do uso da alienação fiduciária nos financiamentos imobiliários, que impedia a garantia de múltiplas dívidas pelo mesmo imóvel; o segundo, a inadequação do regime de alienação fiduciária, conforme previsto na Lei 9.514/97, para o uso amplo, além do financiamento para aquisição da casa própria”. SILVA, Fábio Rocha Pinto e. A Lei 14.711 e o Direito Comparado. In: CHEZZI, Bernardo; EL DEBS, Martha (coord.). O Novo Marco das Garantias: aspectos práticos e teóricos da Lei 14.711/23. 3. ed. rev. e atual. São Paulo: JusPodivm, 2026, p. 31-32. Texto de Carlos Eduardo Elias de Oliveira.
2. Importante notar que o Código Civil já havia introduzido o princípio geral da propriedade superveniente no parágrafo primeiro do artigo 1.420, porém, o Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023) trouxe uma inovação ao sistema normativo ao incluir os parágrafos terceiro e quarto ao artigo 22 da Lei 9.514/97, permitindo expressamente a constituição de alienações fiduciárias sucessivas sobre o mesmo imóvel. No caso da hipoteca, o artigo 1.476 do Código Civil já permitia que um mesmo imóvel fosse dado em hipoteca mais de uma vez para credores diferentes, criando graus de preferência.
3. MINAS GERAIS. Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Apelação nº 1.0000.24.512266-8/001. Rel. Des. Marcelo de Oliveira Milagres. DJ 29/01/2025.
4. SILVA JÚNIOR, Isaias Lopes da. O papel do registro de imóveis na sistematização das alienações fiduciárias em série, p. 66. Dissertação (Mestrado). Uninove, São Paulo, 2025.
5. SÃO PAULO. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível nº 1004422-10.2024.8.26.0309. Rel. Des. Francisco Loureiro. DJ 12/09/2024.
6. GAHYVA, Samantha. A desjudicialização por meio das serventias extrajudiciais: a Lei 14.711/2023 (Novo Marco Legal das Garantias) e seus impactos no agronegócio. In: GAHYVA, Samantha. Direito do agronegócio: temas contemporâneos, teoria e prática. v. 1. Lumen Juris, 2024. Acesso em 29 de junho de 2026. Obra citada.
7. “Esta Nota Técnica trata da desnecessidade de anuência do credor fiduciário original para o registro da alienação fiduciária da propriedade superveniente, conforme disposto na Lei Federal n. 14.711/23 (Marco Legal das Garantias). A alienação fiduciária da propriedade superveniente foi positivada nos §§ 3º e 4º do artigo 22 da Lei 9.514/97, consolidando entendimento doutrinário favorável e eliminando incertezas jurídicas. O documento apresenta fundamentação e busca padronização nacional para confirmar que: - O registro da alienação fiduciária da propriedade superveniente não afeta os direitos do credor fiduciário original; - A nova alienação fiduciária somente se torna eficaz após o cancelamento da propriedade fiduciária anterior; A propriedade superveniente do fiduciante pode ser livremente negociada, sem necessidade de anuência do credor original; O legislador não condicionou a alienação fiduciária superveniente à anuência do credor fiduciário primitivo, reforçando o caráter desburocratizante da norma. Esta Nota Técnica recomenda que os registradores de imóveis não exijam a anuência do credor fiduciário original no momento da qualificação do título”. Nota Técnica Conjunta do IRIB, RIB e ONR.
8. GUEDES, Gisela Sampaio da Cruz; LGOW, Carla Wainer Chalréo. Maximização das garantias sobre imóveis: hipoteca dos direitos expectativos do devedor fiduciante. Revista Brasileira de Direito Civil, Belo Horizonte, v. 22, p. 243-263, out./dez. 2019.
9. REIS, Marcus. Crédito rural: teoria e prática. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021, p. 40.
10. MATO GROSSO. Tribunal de Justiça. Terceira Câmara de Direito Privado. Apelação Cível nº 1003619-41.2025.8.11.0040. Rel. Des. Antonio Veloso Peleja Junior. DJ 15/04/2026.
11. PARANÁ. Tribunal de Justiça. Vigésima Câmara Cível. Recurso nº 0055284352024816000. Rel. Antônio Franco Ferreira da Costa Neto. DJ 23/04/2025.
12. Isaias cita RIBEIRO, Moacyr Petrocelli de Ávila. Alienação fiduciária de bens imóveis. 3. ed. rev., atual. e ampl. Coordenação de Alberto Gentil de Almeida Pedroso. São Paulo: Thomson Reuters, 2024, p. 335. Coleção Imobiliário Essencial.