Condomínio edilício e suas instituições: Prática, doutrina e os desafios da vida condominial na obra de Luis Arechavala

O condomínio edilício é, ao mesmo tempo, um dos institutos mais presentes na vida do brasileiro e um dos mais mal compreendidos juridicamente. Convenções desatualizadas, assembleias tumultuadas, síndicos despreparados e conflitos entre vizinhos geram um volume expressivo de litígios (muitos deles evitáveis com informação de qualidade).

É exatamente essa lacuna que a obra Condomínio Edilício e suas Instituições (2ª Edição), de Luis Arechavala (Editora Foco), se propõe a preencher.

O autor e a autoridade prática no Direito Condominial

Advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário, sócio fundador da Arechavala Advogados e atuante em comissões da OAB/RJ e da ABA/RJ dedicadas ao tema, além de árbitro no CSE (Centro de Soluções Extrajudiciais), o autor reúne na obra doutrina, jurisprudência atualizada e a experiência prática de quem lida cotidianamente com os impasses do condomínio: da instituição à extinção.

Uma visão sistemática do ciclo de vida do condomínio

O livro percorre em 18 capítulos, de forma sistemática, toda a estrutura do condomínio edilício:

1. Introdução — Apresenta os fundamentos do Direito Civil e do Direito Condominial, sua evolução legislativa e os impactos da Reforma do Código Civil.
2. Noções gerais de propriedade — Explica o conceito de propriedade, suas principais faculdades, distinção em relação ao domínio e formas judiciais de proteção.
3. Tipos de condomínios — Analisa as diferentes modalidades de condomínio, suas características, direitos, deveres e formas de organização.
4. Instituição/Criação do condomínio — Aborda como o condomínio edilício é constituído, sua estrutura jurídica, frações ideais e discussão sobre sua natureza jurídica.
5. Incorporação — Trata das relações decorrentes da incorporação imobiliária, incluindo vícios construtivos, atraso na entrega, cobranças, garantias e inadimplemento.
6. Convenção de condomínio e Regimento Interno — Explica a elaboração, validade, conteúdo, registro, limites e quóruns das principais normas internas do condomínio.
7. Direitos dos condôminos — Examina os direitos de uso, fruição, disposição e recuperação da unidade, além de voto, locação e utilização das áreas comuns.
8. Deveres dos condôminos — Aborda obrigações financeiras e comportamentais dos moradores, penalidades e o tratamento jurídico do condômino antissocial ou reiteradamente faltoso.
9. Dívida condominial — Analisa cobrança de cotas, identificação do devedor, penalidades, prescrição, execução judicial, penhora, parcelamento e outras formas de satisfação do crédito.
10. Síndico — Examina a função do síndico, remuneração, responsabilidades, poderes, deveres, delegação de atribuições e atuação do síndico profissional.
11. Obras — Trata das regras para construções, reformas e reparos no condomínio, quóruns, normas técnicas, alterações de fachada e meios de impedir obras irregulares.
12. Prestação de contas — Explica quem deve prestar e fiscalizar as contas do condomínio, periodicidade, reprovação, ações judiciais e consequências de irregularidades.
13. Conselhos — Aborda a criação, composição, atribuições, obrigatoriedade e responsabilidade dos conselhos fiscal, consultivo e demais órgãos internos.
14. Assembleia — Analisa todo o funcionamento das assembleias condominiais, incluindo convocação, votação, procurações, quóruns, atas, participação de inadimplentes e nulidades.
15. Vaga de garagem — Examina as diferentes espécies de vagas, regras de uso, localização, sorteio, venda, locação e prioridades destinadas a idosos e pessoas com deficiência.
16. Responsabilidade civil — Apresenta os fundamentos da responsabilidade civil e sua aplicação ao condomínio, ao síndico, aos condôminos, conselheiros e incorporadores.
17. LGPD e condomínio — Analisa a proteção de dados pessoais no ambiente condominial, incluindo câmeras, gravações, tratamento de dados, responsabilidades e boas práticas.
18. Extinção do condomínio edilício — Trata das hipóteses e dos procedimentos jurídicos para encerramento do condomínio, como destruição do prédio, desapropriação, insegurança ou decisão dos proprietários.

Trata-se, portanto, de uma obra de consulta que acompanha o ciclo completo da vida condominial.

Atualização legislativa e posicionamentos autorais

Mais do que uma exposição teórica, o texto se destaca por trazer posicionamentos autorais firmes, inclusive com revisões de entendimento entre a primeira e a atual edição: sinal de um trabalho vivo e atento às mudanças legislativas e jurisprudenciais, como a Lei nº 14.382/2022 e a Lei nº 14.063/2020 (sobre assinaturas eletrônicas em assembleias).

A obra dialoga com autores consagrados do Direito Civil e Imobiliário, sem abrir mão de uma linguagem acessível a advogados, síndicos e administradoras.

Conclusão

Uma leitura recomendada para advogados que atuam ou pretendem atuar na área condominial, síndicos profissionais e gestores que buscam segurança jurídica nas decisões do dia a dia.