Inquilino inadimplente não tem direito de reter o imóvel por benfeitorias, decide STJ

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o locatário inadimplente não pode exercer o direito de retenção do imóvel por benfeitorias necessárias e úteis que tenha realizado. Para o colegiado, quem deixa de pagar os aluguéis e encargos, a obrigação principal do contrato, não pode invocar a retenção para permanecer na posse do bem até receber eventual indenização pelas melhorias. A decisão foi tomada no REsp 2.233.373/GO, relatado pela ministra Nancy Andrighi, e negou provimento ao recurso de uma locatária que, apesar de estar em débito, pretendia continuar no imóvel até ser compensada pela reforma.

Como o caso chegou ao STJ

A discussão começou em uma ação de despejo movida pela locadora, que pedia a rescisão do contrato, a retomada do imóvel e o pagamento dos aluguéis e encargos em atraso. O juízo de primeiro grau decretou o despejo e condenou a locatária a quitar os débitos, mas reconheceu que ela havia feito benfeitorias necessárias e úteis para tornar o imóvel habitável, assegurando o direito de ser indenizada e de compensar os valores gastos. O Tribunal de Justiça de Goiás manteve a condenação, mas afastou o direito de retenção, por entender que ele só cabe ao locatário que está em dia com as obrigações. No recurso ao STJ, a locatária alegou que a reforma foi expressiva, equivalente a praticamente uma reconstrução do imóvel, e que a retirada da retenção foi desproporcional.

Indenização e retenção são coisas distintas

O ponto central do julgamento é a separação entre dois direitos que costumam ser tratados juntos. A ministra Nancy Andrighi explicou que a indenização por benfeitorias não se confunde com o direito de retenção, cujo exercício depende da posse de boa-fé. É possível reconhecer que o locatário tem direito a ser ressarcido pelas melhorias sem que isso lhe garanta permanecer no imóvel até o pagamento. Na locação, segundo a relatora, é o pagamento regular de aluguéis e encargos que sustenta a posse de boa-fé, e o inadimplemento rompe o equilíbrio do contrato.

O fundamento da decisão

Para a relatora, o locatário que não cumpre a contraprestação essencial do contrato não pode, ao mesmo tempo, se apresentar como credor apto a reter o imóvel contra o locador, porque a retenção, como instrumento de coação, é incompatível com a posição de quem permanece devendo os aluguéis. Não há posse de boa-fé, concluiu, quando o inquilino continua no bem sem cumprir a obrigação que legitimava o próprio uso. Assim, a locatária inadimplente perde a retenção, mas a discussão sobre a indenização pelas benfeitorias segue seu curso, sem impedir a desocupação.