STF limita efeitos de decisão sobre IPTU por área do imóvel e preserva exceções

O Supremo Tribunal Federal (STF) fixou 12 de agosto de 2026 como marco para os efeitos da decisão que proibiu definir alíquotas de IPTU pela área do imóvel. A modulação, aprovada em julgamento concluído em 9 de outubro, restringe a aplicação retroativa do entendimento, mas preserva exceções para contribuintes.

Ficam fora dessa limitação os fatos geradores anteriores a 12 de agosto em relação aos quais o tributo não tenha sido pago. Também foram ressalvados os processos administrativos e as ações judiciais que estavam pendentes de conclusão até aquela data.

O que muda para o contribuinte

As ressalvas impedem tratar todas as cobranças antigas como preservadas. No voto do relator, ministro Dias Toffoli, a exceção para valores não pagos busca evitar que o Fisco cobre tributo inconstitucional. Já a existência de discussão pendente naquele marco temporal também interfere no alcance da decisão.

O julgamento ocorreu nos embargos de declaração do ARE 1.593.784, vinculado ao Tema 1.455 da repercussão geral. O recurso foi acolhido parcialmente para delimitar os efeitos da tese, sem afastar a proibição do critério baseado na metragem.

Valor do imóvel continua sendo critério de progressividade

O caso surgiu de uma lei de Chapecó (SC) que aplicava alíquota de 1% a imóveis residenciais com área construída de pelo menos 400 metros quadrados. A Justiça catarinense determinou a aplicação de 0,5% e a restituição do que havia sido pago a mais no período não prescrito.

O STF reafirmou que a progressividade fiscal deve considerar o valor do imóvel. A Constituição também permite alíquotas diferentes conforme a localização e o uso da propriedade. A área, por si, não substitui esses critérios.