ITBI na integralização de imóveis: quando a cobrança municipal e a recusa cartorária extrapolam a Constituição

A constituição de holdings patrimoniais e familiares consolidou-se como um dos instrumentos mais eficazes de planejamento sucessório e de proteção de ativos no direito brasileiro. Trata-se de estrutura legítima, amparada pela liberdade de organização empresarial e pela função social da empresa, que permite a sócios e famílias substituir a titularidade direta de imóveis pela titularidade de quotas ou ações, facilitando a gestão do patrimônio e reduzindo, no futuro, os custos e a morosidade de um inventário.

Um dos pilares dessa estruturação é a imunidade tributária prevista no art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal, segundo o qual não incide ITBI sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. É a integralização de imóveis ao capital social: o sócio transfere o bem, e em troca recebe quotas correspondentes ao seu valor.

Ocorre que, na prática cotidiana da advocacia empresarial, essa imunidade tem sido sistematicamente contestada em dois momentos distintos: primeiro, pelo próprio Fisco municipal, que arbitra unilateralmente valores superiores aos declarados; segundo, pelos Cartórios de Registro de Imóveis, que muitas vezes recusam o ingresso do título no fólio real sem a apresentação de guia de ITBI quitada, mesmo quando a imunidade é manifesta. Este artigo analisa ambos os obstáculos à luz de decisões recentíssimas, proferidas ao longo deste mês.

O quadro constitucional: duas imunidades, um só dispositivo

O art. 156, § 2º, I, da CF/88 abriga, na verdade, duas hipóteses distintas de não incidência, separadas pela conjunção "nem": a imunidade incondicionada para a integralização de capital social com bens imóveis, e a imunidade condicionada sujeita à verificação da atividade preponderante do adquirente, aplicável apenas aos casos de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

Essa distinção, hoje pacífica na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e da maioria dos Tribunais de Justiça estaduais, tem fundamento nos arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional, que disciplinam a matéria desde a ordem constitucional anterior. Significa, na prática, que a exigência de comprovação de atividade não imobiliária, tão comum em municípios, não deveria, a rigor, ser oposta a holdings que integralizam imóveis ao capital, ainda que patrimoniais ou imobiliárias.

O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 796 de Repercussão Geral (RE 796.376/SC), fixou tese em sentido diverso e mais restrito: a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. O problema é que boa parte dos municípios brasileiros passou a interpretar essa tese de forma distorcida, cobrando ITBI sobre a diferença entre o valor declarado na integralização e o "valor de mercado" ou "valor venal de referência" arbitrado unilateralmente, ainda que a integralização tenha absorvido a totalidade do imóvel, sem qualquer reserva de capital ou ágio, hipótese que sequer foi objeto do julgamento original.

Quatro decisões recentes confirmam o padrão de abuso fiscal

Levantamento de jurisprudência realizado nesta semana revela um padrão recorrente de vícios na cobrança municipal, ilustrado por quatro julgados proferidos nas últimas semanas:

• TJ-SP, Apelação Cível nº 1044361-97.2024.8.26.0114 (decisão publicada em 17/08/2026): A 18ª Câmara de Direito Público reformou sentença de primeiro grau para afastar a cobrança de ITBI sobre a diferença entre o valor atribuído pelos sócios de uma holding aos imóveis integralizados e o "valor de referência" adotado unilateralmente pela Municipalidade de Campinas, determinando ainda a restituição dos valores recolhidos indevidamente. O caso envolvia a Fazenda Recanto, integralizada ao capital de pessoa jurídica.
• TJ-GO, Apelação (Município de Aruanã, decisão de final de julho de 2026): A 1ª Câmara Cível manteve sentença que afastou cobrança de R$ 1,9 milhão de ITBI sobre imóvel rural integralizado ao capital de holding, fixando que o Tema 796 do STF não autoriza a exigência do imposto apenas porque o Fisco estima valor de mercado superior ao declarado, e que o arbitramento unilateral da base de cálculo sem instauração de processo administrativo viola o Tema Repetitivo 1.113 do STJ.
• TJ-GO, Apelação (Município de Goiânia, decisão de 09/08/2026): Caso emblemático pela desproporção envolvida: fração de imóvel negociada por R$ 2 milhões teve sua base de cálculo arbitrada pela Prefeitura em R$ 20,6 milhões, elevando o imposto devido de R$ 40 mil para mais de R$ 206 mil. O desembargador relator negou provimento ao recurso municipal, mantendo a determinação de que a base de cálculo corresponda ao valor da transação efetivamente declarado.
• 1ª Vara da Fazenda Pública de Campinas, Mandado de Segurança nº 1000952-76.2026.8.26.0510 (decisão de final de julho de 2026): Neste caso, o próprio objeto social da holding era predominantemente imobiliário, hipótese em que, tradicionalmente, os municípios mais resistem à imunidade. Ainda assim, o juízo afastou a exigência do ITBI, por entender que interpretar o Tema 796 como autorização para cobrança, sem demonstração de que o valor integralizado excedeu o capital subscrito, configura desvio de aplicação da tese fixada pelo STF.

Os quatro precedentes revelam dois vícios técnicos recorrentes na atuação fiscal municipal. O primeiro é a violação ao Tema 1.113 do STJ, que veda o arbitramento prévio e unilateral da base de cálculo do ITBI sem a instauração de processo administrativo que assegure ao contribuinte o contraditório previsto no art. 148 do CTN, presente nos três primeiros casos. O segundo é a extrapolação do próprio Tema 796, utilizado como pretexto para tributar a integralização integral do imóvel, quando a tese do STF trata exclusivamente do excedente ao capital social subscrito, presente nos quatro casos.

O segundo obstáculo: a recusa do registro de imóveis

Superada a discussão sobre a imunidade perante o Fisco municipal, muitos contribuintes se deparam com um segundo entrave, menos discutido, mas igualmente relevante na prática: a recusa do próprio Cartório de Registro de Imóveis em ingressar o título no fólio real sem a apresentação da guia de ITBI quitada, ainda que a imunidade seja evidente e o valor não tenha excedido o capital subscrito.

A base normativa dessa exigência está no art. 289 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), que impõe ao oficial registrador o dever de fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que pratica. Some-se a isso o item 117.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo, que reforça, no plano administrativo, a exigência de comprovação do recolhimento ou de declaração de não incidência como condição para o registro.

O problema é que a jurisprudência administrativa do próprio Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, órgão que uniformiza a interpretação registral no estado, está longe de ser pacífica sobre o tema, como revelam dois julgados recentes e contraditórios:

No processo envolvendo a Aoshima Patrimonial Ltda. (Apelação Cível nº 1200028-21.2024.8.26.0100, julgada em 11/12/2025, relator o então Corregedor-Geral, Desembargador Francisco Loureiro), o CSM/SP decidiu que não incumbe ao Oficial de Registro exigir a comprovação de pagamento de ITBI calculado com base em valor venal de referência, tampouco revisar o valor declarado pelas partes na conferência de bens para integralização de capital social. A fiscalização registral, nesse entendimento, limita-se a verificar a existência do recolhimento sobre o valor efetivamente declarado, não a reabrir a discussão sobre a base de cálculo, que é matéria exclusivamente tributária.

Poucos meses depois, contudo, no processo envolvendo a Gonçalves & Lhano Holding de Administração de Bens Ltda. (decisão de julho de 2026), o mesmo CSM/SP manteve o óbice registral em caso semelhante, sob o fundamento de que a qualificação extrínseca dos títulos inclui o controle da arrecadação de impostos devidos, nos termos do art. 289 da LRP, e que a controvérsia sobre a abrangência da imunidade, ainda não dirimida em definitivo pelo STF no Tema 1.348, não autoriza o registrador a dispensar a comprovação de recolhimento.

Essa oscilação evidencia que a insegurança jurídica em torno do ITBI na integralização de imóveis não se limita à esfera tributária municipal: reproduz-se, com igual intensidade, no plano registral, penalizando o contribuinte duas vezes pelo mesmo direito.

A tese que pode resolver o impasse: o momento do fato gerador

Há, no entanto, um argumento técnico que fragiliza a posição mais rigorosa dos cartórios e que merece maior exploração na prática forense: a definição do momento de ocorrência do fato gerador do ITBI.

O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 1.124, fixou que a ocorrência do fato gerador do ITBI depende da efetiva transmissão dos direitos reais sobre o imóvel, o que somente se aperfeiçoa com o registro do título perante o Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.227 do Código Civil. Trata-se de aplicação do princípio da instância ou da rogação, segundo o qual todo procedimento registral apenas se inicia a pedido do interessado, conforme o art. 13 da própria Lei de Registros Públicos.

A consequência lógica dessa tese é significativa: se o fato gerador do imposto somente ocorre com o registro, o próprio registro não pode ser condicionado ao pagamento antecipado de um tributo cuja obrigação ainda não nasceu juridicamente. Exigir o recolhimento como pressuposto para a prática do ato que dá origem à obrigação tributária inverte a lógica temporal do próprio fato gerador; e, quando há imunidade constitucional aplicável, essa inversão se torna ainda mais gravosa, pois impõe ao contribuinte o ônus de recolher um tributo que, a rigor, nunca chegará a ser devido.

O panorama que ainda está por vir

A instabilidade descrita neste artigo tende a ser equacionada, ao menos no plano tributário, pelo julgamento do Tema 1.348 de Repercussão Geral (RE 1.495.108), atualmente pendente no STF. O julgamento, iniciado em outubro de 2025 com placar informal de 4 a 1 favorável aos contribuintes, foi interrompido em março de 2026 por pedido de destaque do Ministro Flávio Dino, o que zerou a contagem de votos e levou o caso a novo julgamento em plenário presencial, sem data definida até o momento.

Enquanto a tese vinculante não é fixada, contribuintes seguem expostos a exigências fiscais heterogêneas e, como demonstrado, também a entendimentos registrais divergentes dentro do mesmo tribunal.

Recomendações práticas para a estruturação de holdings

Diante desse cenário, a orientação técnica ao cliente que pretende integralizar imóveis ao capital social de uma holding deve contemplar, no mínimo, três cautelas:

1. Documentação contábil robusta: Documentar de forma robusta o valor atribuído ao imóvel no ato de integralização, com laudo técnico, comparativos de mercado ou histórico de declarações fiscais, de modo a blindar a operação contra arbitramentos unilaterais, à luz da presunção de veracidade reconhecida pelo Tema 1.113 do STJ.
2. Requerimento administrativo prévio: Buscar previamente junto ao município a declaração de não incidência ou a certidão de imunidade, evitando que a discussão tributária seja travada apenas no momento do registro, quando o contribuinte já se encontra sob pressão de prazos.
3. Mapeamento registral e medidas judiciais: Em caso de recusa registral fundada exclusivamente em exigência de guia de ITBI, avaliar a impetração de mandado de segurança preventivo ou a suscitação de dúvida registral, municiando a defesa com os precedentes favoráveis do próprio CSM/SP e com a tese do fato gerador fixada no Tema 1.124 do STF, sempre com o cuidado de mapear, previamente, qual das duas linhas jurisprudenciais tem prevalecido na Vara de Registros Públicos ou na Corregedoria competente naquele momento.

A convergência entre planejamento patrimonial bem estruturado e acompanhamento jurídico atento à jurisprudência mais recente, tributária e registral, segue sendo o único caminho seguro para que a imunidade constitucional cumpra sua função: desonerar a organização legítima do patrimônio familiar, sem se transformar em fonte de litígio.