Seu imóvel pode estar pagando imposto além do devido — e você talvez nem saiba

No cotidiano de quem gere ativos, um dos maiores desafios não está nas oscilações de mercado, mas na criatividade fiscal das prefeituras. Sob a constante necessidade de ampliar a arrecadação, alguns Municípios recorrem a mecanismos de cobrança que acabam ultrapassando os limites definidos pela legislação e pela jurisprudência.

Você adquire um apartamento de 39 m² em Laranjeiras, no Rio de Janeiro, por R$ 305 mil. A Prefeitura, porém, entende que ele vale R$ 350 mil e cobra o ITBI sobre esse valor.

Não é hipótese; foi exatamente o que aconteceu com um comprador na Justiça fluminense (1ª Turma Recursal da Fazenda Pública). Ele precisou ir a juízo para garantir que o imposto fosse calculado sobre o preço efetivo da transação, obtendo a restituição do valor pago a maior. Essa "queda de braço" no balcão revela a distância que ainda existe, em alguns casos, entre a jurisprudência consolidada e a prática administrativa de cobrança.

O escudo contra a cobrança unilateral: a presunção de veracidade no ITBI

O principal instrumento de defesa dos compradores contra esse abuso é o Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Ao julgar a matéria sob o rito dos recursos repetitivos, a Corte Superior estabeleceu premissas claras.

Primeiro, o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade. O Fisco não pode, de forma automática, impor tabelas unilaterais de "valores de referência" de gaveta para calcular o tributo. O preço de mercado de um imóvel é dinâmico e sofre influência de fatores que os sistemas das prefeituras não captam, como o estado de conservação do bem ou a urgência comercial do vendedor.

Segundo, se o Município entender que o valor declarado não corresponde ao valor de mercado, ele pode questioná-lo — mas precisa instaurar procedimento administrativo próprio, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional, para afastar a presunção de veracidade do valor declarado. Cobrar a mais de antemão, exigindo que o comprador pague para só depois discutir, inverte a lógica estabelecida pelo STJ.

A expansão da criatividade fiscal: O IPTU por metragem barrado no STF

A ofensiva arrecadatória, contudo, não se limita à transmissão do bem. Ela avança anualmente sobre a propriedade. Em uma recente vitória para o patrimônio privado, o Supremo Tribunal Federal (STF) julgou por unanimidade o Tema 1.455 da repercussão geral (ARE 1.593.784/SC), sob a relatoria do Ministro Dias Toffoli.

No caso que originou a controvérsia, o município de Chapecó/SC editou lei complementar estipulando alíquotas progressivas de IPTU com base exclusiva na área construída do imóvel (quanto maior o tamanho, maior a porcentagem do imposto). A Suprema Corte foi categórica: a fixação de alíquotas de IPTU em razão da área do imóvel é inconstitucional.

A Constituição admite diferentes critérios para a tributação do IPTU, mas não autoriza o Município a estabelecer, por lei posterior à EC 29/2000, uma alíquota maior simplesmente porque o imóvel possui maior área. Metragem é uma dimensão física do imóvel; não é, por si só, autorização constitucional para aumentar a alíquota.

Da resistência passiva à gestão estratégica do patrimônio

Essas duas decisões desenham novos limites para a cobrança fiscal e mostram por que a gestão patrimonial precisa incorporar uma análise tributária mais estratégica. Muitos proprietários e investidores pagam ITBI sobre bases superiores às devidas ou IPTU calculado segundo critérios que podem ser inconstitucionais por desconhecimento ou para evitar o desgaste de uma disputa. No entanto, no mercado moderno, a inércia representa perda direta de rentabilidade.

A proteção de ativos exige uma postura proativa, estruturada em três frentes:

• Antes de comprar: Verifique a base de cálculo do ITBI antes de recolher a guia. Se o Município apresentar base superior ao negócio, não a aceite automaticamente. O planejamento tributário correto economiza milhares de reais no ato da escritura.
• Se a Prefeitura cobrar mais: A cobrança pode ser questionada judicialmente. O mandado de segurança pode ser utilizado para buscar, presentes seus pressupostos, que a cobrança observe a base de cálculo juridicamente adequada.
• Se você já pagou: Vale verificar a possibilidade de restituição dos valores recolhidos indevidamente, observados os requisitos legais e o prazo prescricional, inclusive para recuperar os valores indevidamente recolhidos nos últimos cinco anos, com os acréscimos aplicáveis.