Todo advogado passa pelo registro de imóveis: o que saber antes de chegar lá

Não importa a área de atuação. Em algum momento, o advogado de família vai partilhar um imóvel, o sucessório vai transferir o bem do inventário, o societário vai integralizar capital com um prédio, o tributarista vai discutir a guia de ITBI e o civilista vai formalizar uma compra e venda. Todos esses caminhos desembocam no mesmo balcão: o registro de imóveis. E é nesse ponto que a maior parte dos problemas aparece, quase sempre porque o planejamento foi feito sem pensar no que acontece quando o título chega para ser registrado.

Por que tudo passa pelo registro

A propriedade de um imóvel só se transfere de fato quando o título é registrado no cartório de registro de imóveis. Esse é o entendimento do STF, e é o ponto de partida de tudo o que vem depois. Contrato de compra e venda assinado e escritura lavrada não transferem, por si, a propriedade. É no registro que a transmissão se completa.

Esse detalhe muda a forma de advogar. Como resume a tabeliã Gabriela Franco, de Votuporanga (SP), o extrajudicial existe para prevenir conflitos e facilitar a vida das pessoas, mas só cumpre esse papel quando a operação é desenhada já sabendo o que acontece no registro. Três questões concentram a maior parte dos atritos: se o ITBI incide, sobre qual valor e em que momento.

O ITBI é devido no registro, e não na escritura

A primeira consequência prática é tributária. Se a propriedade só se transmite com o registro, o fato gerador do ITBI ocorre nesse momento, e é esse o entendimento do STF. Assinar o compromisso de compra e venda ou lavrar a escritura não faz nascer o imposto.

O problema é que muitas legislações municipais exigem o pagamento na escritura, com multa e juros para quem deixa para o registro. É o caso de Votuporanga, relata a tabeliã. Na prática do cartório, o cliente que prefere recolher apenas no registro pode fazê-lo, com essa opção consignada na escritura, mas corre o risco de a prefeitura emitir a guia com encargos. Nesse cenário, resta pagar e pedir a restituição dos acréscimos ou ajuizar medida para afastá-los. A lei municipal continua em vigor até que seja afastada em caso concreto ou declarada inconstitucional de forma específica, e nem o tabelião nem o contribuinte podem ignorá-la por conta própria.

Dois movimentos recentes reforçam o marco do registro. Na regulamentação da reforma tributária, o Congresso tentou incluir no CTN um artigo 35-A que permitiria aos municípios cobrar o ITBI antecipadamente, na escritura, com alíquota reduzida. O dispositivo foi vetado em janeiro de 2026, sob o argumento de insegurança jurídica quanto ao momento do fato gerador. E segue pendente no STF o Tema 1124, que discute se o imposto incide na cessão de direitos de compromisso de compra e venda sem o registro da propriedade.

A base de cálculo: o que o advogado deve exigir

A segunda questão surge quando a guia é emitida para o registro. Sobre qual valor o município calcula o imposto? No Tema 1113, em recurso repetitivo, o STJ fixou que a base de cálculo é o valor de mercado do imóvel, e não o valor venal do IPTU. O valor declarado pelas partes se presume compatível com o mercado, e a prefeitura não pode arbitrar previamente uma base diferente com tabela de referência fixada por conta própria.

A presunção é relativa, e aqui está o ponto que o advogado precisa dominar. O município pode contestar o valor declarado, mas apenas em procedimento administrativo individual, com contraditório e ampla defesa, nos termos do artigo 148 do CTN, e o ônus de provar que a declaração não merece fé é do fisco. O STJ reafirmou essa mesma lógica no Tema 1371, em relação ao ITCMD. A Lei Complementar 227, de 2026, levou o critério ao texto do CTN: o novo artigo 38 define o valor venal, para fins de ITBI, como o preço pelo qual o imóvel seria negociado à vista em condições normais de mercado, exige critérios técnicos públicos e assegura ao contribuinte a avaliação contraditória.

Quando o município insiste no valor de referência sem procedimento, o caminho é judicial, em geral pelo mandado de segurança. O tabelião não tem como forçar a prefeitura a recalcular, e o contribuinte também não. Por isso, a discussão sobre a base de cálculo precisa ser antecipada, antes de o título chegar ao cartório.

A holding só existe de verdade depois do registro

A terceira questão é a mais frequente no planejamento patrimonial. Constituir uma holding e prever no contrato social que o sócio integraliza o capital com um imóvel não transfere o bem. Se a transmissão só se completa com o registro, a empresa só se torna proprietária quando o título é registrado na matrícula, e é nesse momento que a questão do ITBI, com ou sem imunidade, se coloca.

A imunidade existe e está no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição, que afasta o imposto na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A tabeliã insiste em um ponto que as manchetes costumam esconder: a regra não é da holding, e sim de qualquer empresa que receba imóvel para integralizar capital. E ela tem limite. No Tema 796, o STF fixou que a imunidade não alcança o valor do imóvel que exceder o capital integralizado. Imóvel de R$ 800 mil para cotas de R$ 500 mil significa R$ 300 mil tributados.

Havia ainda a ressalva constitucional da atividade preponderante imobiliária, que sustentava a cobrança sobre holdings que vivem de locação. Esse ponto foi definido em 19 de outubro de 2026, quando o STF concluiu o Tema 1348, no RE 1.495.108, de relatoria do ministro Edson Fachin, por 9 votos a 2. Prevaleceu o entendimento de que a imunidade na integralização de capital é incondicionada e não depende da atividade da empresa, preservado o limite do Tema 796 e a possibilidade de o município apurar fraude ou simulação. A tese formal e o acórdão ainda não foram publicados, e não há notícia de modulação, o que recomenda cautela a quem pretende pedir restituição de valores já pagos.

O que o advogado leva para o cartório

O fio que une os três temas é o mesmo. O registro de imóveis não é uma formalidade final, e sim o ponto em que a operação se materializa e em que o fisco municipal é chamado a se manifestar. O advogado que chega com a operação pronta, mas sem ter pensado no ITBI, na base de cálculo e nos requisitos da imunidade, descobre o problema tarde demais. A tabeliã acrescenta um alerta de planejamento: holding não é sinônimo de estrutura bem feita, e o contrato social montado a partir de modelo genérico costuma produzir litígios societários, tributários e sucessórios anos depois. Doação em vida, doação com reserva de usufruto, pacto antenupcial e testamento seguem sendo instrumentos que, combinados, muitas vezes resolvem melhor do que a holding isolada.

Pontos de atenção na prática

• A propriedade só se transmite com o registro, entendimento do STF, e é nele que o ITBI se torna devido.
• Confira a lei do município do imóvel: muitas exigem o pagamento na escritura e seguem em vigor até decisão específica.
• Base de cálculo é o valor de mercado, com presunção a favor do valor declarado (Tema 1113 do STJ e artigo 38 do CTN pela LC 227/2026).
• A imunidade da integralização vale para qualquer empresa, até o limite do capital (Tema 796), e agora alcança também a atividade imobiliária (Tema 1348).
• Antecipe a discussão tributária: é na hora do registro que a guia do ITBI é solicitada à prefeitura.

Erros comuns a evitar

• Tratar a escritura ou o contrato como se já transferissem a propriedade.
• Aceitar a guia pelo valor de referência da prefeitura sem exigir o procedimento do artigo 148 do CTN.
• Integralizar imóvel acima do valor das cotas e supor que a diferença também é imune.
• Ler o Tema 1348 como autorização para deixar de recolher ou pedir restituição antes da publicação da tese e de eventual modulação.
• Constituir a holding sem contrato social desenhado para a família e sem pensar na etapa do registro.

Conclusão

O registro de imóveis é o ponto de encontro de todas as áreas da advocacia que lidam com patrimônio, e é também onde a jurisprudência dos tribunais superiores colide com a prática das prefeituras. Quem entende que o fato gerador do ITBI é o registro, que a base de cálculo é o valor de mercado e que a imunidade da integralização tem limites claros chega ao cartório com a operação resolvida. Quem descobre isso no balcão costuma chegar com um problema, e com a conta.