A reintegração de posse como medida de desocupação do imóvel nas execuções extrajudiciais de garantia

Considerações sobre a medida possessória prevista pelo Marco Legal das Garantias.

Os leilões extrajudiciais de imóveis podem decorrer de diferentes mecanismos de execução de garantias reais, destacando-se a alienação fiduciária de bem imóvel e a hipoteca.

Não é incomum que, após a arrematação e o registro da aquisição no fólio real, o adquirente encontre o imóvel ocupado pelo devedor originário ou por terceiros.

O Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023) ampliou e sistematizou a execução extrajudicial, trazendo balizas expressas para a desocupação forçada.

Alienação fiduciária: desdobramento possessório e reintegração liminar

Na execução extrajudicial decorrente de alienação fiduciária, a Lei nº 9.514/1997 opera o desdobramento da posse.

O art. 23, § 1º, estabelece expressamente que, constituída a propriedade fiduciária mediante registro, o fiduciante torna-se possuidor direto e o fiduciário, possuidor indireto do imóvel. Com o inadimplemento, a consolidação da propriedade e o encerramento dos leilões, cessa o título que legitimava a posse direta do devedor.

Nesse contexto, o art. 30 assegura ao fiduciário, cessionários, sucessores e expressamente ao adquirente do imóvel em leilão público a reintegração na posse, com deferimento liminar para desocupação no prazo de sessenta dias, comprovada a consolidação. O legislador estruturou uma tutela de evidência legalmente tipificada, que independe da demonstração de perigo de dano concreto (periculum in mora).

Hipoteca extrajudicial: a extensão do art. 30 da Lei nº 9.514/1997

A hipoteca tradicional não acarreta a transferência da propriedade resolúvel nem opera o desdobramento da posse em favor do credor hipotecário, que recebe apenas direito real de garantia sem a condição de possuidor indireto.

Sob a ótica do rigor conceitual, o arrematante da garantia hipotecária adquire o domínio sem jamais ter exercido posse anterior fática ou indireta sobre a coisa, o que conduziria materialmente à ação petitória de imissão na posse.

Contudo, a Lei nº 14.711/2023 instituiu, em seu art. 9º e parágrafos, o procedimento de execução extrajudicial da hipoteca perante o Registro de Imóveis, prevendo em seu § 12 a incidência expressa das regras de desocupação da alienação fiduciária:

• Remissão expressa ao art. 30: O texto legal remete ao mecanismo da reintegração de posse liminar em sessenta dias da Lei nº 9.514/1997, malgrado não tenha inserido disposição de desdobramento fictício de posse na hipoteca;
• Tensão hermenêutica: De um lado, prevalece a interpretação literal do art. 9º, § 12, estendendo a via especial da reintegração e sua tutela liminar célere ao arrematante; de outro, argumenta-se pela subsistência da imissão na posse por ausência de posse prévia a ser recuperada;
• Formulação segura: A aplicação da reintegração de posse amparada pelo rito do art. 30 pressupõe que a execução hipotecária tenha tramitado estritamente sob o procedimento extrajudicial do art. 9º da Lei nº 14.711/2023, com prévia autorização contratual expressa no título constitutivo.

A opção do legislador privilegiou a padronização e a celeridade da retomada do ativo em detrimento da taxonomia clássica das ações possessórias.

A ocupação do imóvel por locatário: reintegração versus ação de despejo

A presença de contrato de locação em vigor altera a análise da via processual cabível.

O art. 5º da Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991) estabelece como regra geral que, independentemente do fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a ação de despejo. Conforme o art. 8º da mesma lei, se o adquirente assume ou mantém a relação locatícia, passa a figurar formalmente na condição de locador.

Contudo, a legislação especial de garantias estabelece disciplina própria:

• Na alienação fiduciária: O art. 27, § 7º, da Lei nº 9.514/1997 autoriza a denúncia da locação após a consolidação da propriedade no prazo de noventa dias, ressalvada a hipótese de aquiescência escrita do credor fiduciário antecedente;
• Na hipoteca extrajudicial: O art. 9º, § 12, da Lei nº 14.711/2023 estende o procedimento de desocupação por reintegração de posse mesmo quando o bem estiver sob posse direta de locatário.

A ação de despejo consubstancia a via própria quando subsistir contrato de locação continuado com o novo adquirente; em contrapartida, inexistindo assunção ou operada a denúncia formal nos regimes especiais, incide a sistemática do art. 30 para a desocupação célere.

Conclusão

O Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023) equiparou formalmente a desocupação nas execuções extrajudiciais da hipoteca e da alienação fiduciária.

Embora o arrematante hipotecário maneje substancialmente pretensão de ingresso inaugural na posse (típica da imissão), a opção política e legislativa pela reintegração de posse buscou uniformizar a velocidade de liberação do bem econômico, cabendo à jurisprudência consolidar a estabilidade procedimental dessas medidas.