Due diligence imobiliária e passivo ambiental: a matrícula não conta tudo.

A Lei 13.097/2015 consagrou o princípio da concentração dos atos na matrícula, e a Lei 14.382/2022 aprofundou essa lógica ao reduzir a exigência de certidões forenses para a validade e a eficácia dos negócios imobiliários. A mensagem enviada ao mercado foi clara: o que importa para o adquirente está no fólio real. A reforma tem mérito evidente. Simplifica a diligência, reduz custos de transação e dá ao registro o protagonismo que ele deve ter na segurança jurídica imobiliária.

Há, porém, uma categoria de obrigações que não se submete a essa promessa. São aquelas que a lei atrela diretamente à coisa, independentemente de publicidade registral, e cujo exemplo mais oneroso é a obrigação ambiental. Não são raros os casos em que o adquirente recebe um imóvel com matrícula sem ônus, escritura lavrada e registro feito sem exigência alguma e, meses depois, é instado a cumprir obrigações de recuperação assumidas pelo antigo proprietário em Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) firmado com o Ministério Público, com custo próximo ao do próprio bem.

Nesses casos, o registro cumpriu seu papel. Faltou, antes da escritura, alguém que fizesse a pergunta que a qualificação registral não se propõe a fazer. Este texto parte desse ponto para examinar o papel do advogado extrajudicial diante das obrigações que acompanham o imóvel sem figurar na matrícula e os instrumentos de que ele dispõe para reduzir esse risco.

O advogado extrajudicial como figura própria

Nas últimas duas décadas, a extrajudicialização deslocou para tabelionatos e registros uma série de procedimentos antes restritos ao Judiciário. Com eles veio uma advocacia de perfil diferente, voltada à prevenção, à estruturação de negócios e à produção de documentos. O próprio legislador tornou obrigatória a presença do advogado no inventário, na partilha e no divórcio por escritura pública, na usucapião extrajudicial e na adjudicação compulsória extrajudicial.

Em todos esses procedimentos, cabe ao advogado montar o caso que o tabelião e o registrador vão qualificar. Curiosamente, na compra e venda de imóveis, em que os valores costumam ser maiores, a lei não exige sua participação. Sem diligência prévia, a escritura é lavrada a partir das certidões que as partes levam ao tabelionato e acaba reproduzindo o que elas declaram, sem meios de verificar se é verdade.

A atuação preventiva, ademais, não é liberalidade. O Estatuto da Advocacia inclui a consultoria e a assessoria jurídicas entre as atividades privativas da advocacia (art. 1º, II, da Lei 8.906/1994), e o Código de Ética e Disciplina da OAB impõe ao advogado o dever de prevenir, sempre que possível, a instauração de litígios (art. 2º, parágrafo único, VI). A due diligence imobiliária é a expressão concreta desse dever. O trabalho do advogado extrajudicial nesse campo se organiza em três competências complementares, quais sejam: ler a matrícula, interpretar o que está fora dela e arquitetar os instrumentos que dão ao risco identificado um titular, um preço e um prazo.

O que a matrícula promete e o que a qualificação não alcança

Uma boa leitura da matrícula começa pela certidão de ônus, mas está longe de terminar nela. É preciso percorrer a cadeia dominial, conferir a origem do título, a descrição do imóvel e o georreferenciamento, e examinar uma a uma as averbações: servidão ambiental, reserva legal, indisponibilidades vindas da CNIB, ações, execuções e restrições administrativas.

Feita essa leitura, convém ter claro o que ela não alcança. O art. 54 da Lei 13.097/2015 reforçou a eficácia dos negócios imobiliários frente a situações jurídicas anteriores que não receberam a publicidade exigida, observadas as hipóteses e ressalvas previstas em lei. Daí não se extrai, porém, uma exoneração geral das responsabilidades legais ligadas ao imóvel. As obrigações ambientais de natureza propter rem pedem leitura conjunta da legislação registral e da ambiental, e a proteção conferida pela concentração não equivale a uma garantia de que inexistem passivos.

A qualificação registral, por sua vez, recai sobre o título. O registrador examina se ele reúne os requisitos legais para ingressar no fólio real. Vistoria da área, auditoria do imóvel e consulta a órgãos ambientais estão fora dessa função. Quem passou anos no balcão de um Registro de Imóveis sabe que a ausência de nota devolutiva indica apenas que o título estava apto ao registro. Atribuir a ela o significado de negócio seguro é cobrar do registrador uma responsabilidade que a lei nunca lhe deu.

Outro dado normativo costuma passar despercebido. Desde o Código Florestal de 2012, a reserva legal registrada no Cadastro Ambiental Rural dispensa averbação na matrícula (art. 18, § 4º, da Lei 12.651/2012). Com isso, uma parte importante da informação ambiental saiu do fólio real e foi para um cadastro declaratório, de natureza administrativa. Quem se contenta com a matrícula trabalha, por escolha do próprio legislador, com um retrato incompleto do imóvel.

A obrigação ambiental como obrigação que adere à coisa

Nem toda obrigação que acompanha o imóvel tem o mesmo grau de visibilidade. Para fins de diligência, é útil distingui-las em três níveis:

• Obrigações visíveis na matrícula: hipoteca, alienação fiduciária, servidões, penhoras e indisponibilidades averbadas. Descobrem-se pela certidão de inteiro teor.
• Obrigações atreladas ao imóvel por lei, mas dependentes de consulta externa: débitos condominiais (art. 1.345 do Código Civil) e tributos imobiliários (art. 130 do CTN). O próprio sistema oferece saída, seja pela prova de quitação constante do título, seja pela declaração de inexistência de débitos condominiais que integra a rotina notarial.
• Obrigações praticamente invisíveis ao sistema registral: o dever de recompor área de preservação permanente e reserva legal, a reparação de dano ambiental e as obrigações assumidas em TAC. Não há certidão única que encerre a questão.

É no terceiro nível que reside o maior risco. O Código Florestal atribui natureza real às obrigações nele previstas e determina sua transmissão ao sucessor, de qualquer natureza, na transferência de domínio ou posse do imóvel rural (art. 2º, § 2º, da Lei 12.651/2012). A responsabilidade civil ambiental é objetiva (art. 14, § 1º, da Lei 6.938/1981), a pretensão de reparação civil do dano ambiental é imprescritível (STF, Tema 999 da repercussão geral) e o TAC tem eficácia de título executivo extrajudicial (art. 5º, § 6º, da Lei 7.347/1985).

Para quem compra, o efeito prático dessa combinação é significativo: o proprietário ou possuidor atual pode ser chamado a recompor a área mesmo sem ter causado o dano. Isso não quer dizer, automaticamente, que o TAC assinado apenas pelo alienante sirva como título executivo contra o adquirente; a questão depende do exame do título e dos pressupostos processuais de cada caso. Já a obrigação material de reparar existe e pode ser exigida independentemente de qualquer averbação na matrícula.

Súmula 623 e Tema 1.204 do STJ: a responsabilidade ambiental na jurisprudência

O Superior Tribunal de Justiça consolidou, em 2018, que as obrigações ambientais possuem natureza propter rem e podem ser cobradas do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor (Súmula 623).

Em 2023, a Primeira Seção revisitou a matéria sob o rito dos recursos repetitivos, no julgamento dos REsps 1.953.359/SP e 1.962.089/MS, relatora a Ministra Assusete Magalhães, e fixou a tese do Tema 1.204. Manteve-se a possibilidade de exigir a obrigação do proprietário ou possuidor atual, de qualquer dos anteriores ou de ambos, com uma ressalva relevante: "fica isento de responsabilidade o alienante cujo direito real tenha cessado antes da causação do dano, desde que para ele não tenha concorrido, direta ou indiretamente". O acórdão registrou, ainda, que a natureza propter rem não afasta a solidariedade, com apoio nos arts. 3º, IV, e 14, § 1º, da Lei 6.938/1981.

Quem estrutura negócios precisa ler a tese pelos dois lados. Para o adquirente, ela nada alivia, já que ele responde tanto pelo dano anterior quanto pelo posterior à aquisição. Para o alienante, abre-se uma saída condicionada à prova, e essa prova pode ser preparada antes da assinatura, como se verá mais adiante.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Mato Grosso oferece exemplos concretos da relevância dessa investigação. Nas Apelações Cíveis nº 0000799-58.2017.8.11.0101 e nº 0001045-25.2015.8.11.0101, envolvendo imóveis que permaneciam registrados em nome da alienante, a Corte considerou a transferência da posse ocorrida décadas antes, a ausência de ingerência sobre as áreas e a inexistência de contribuição para as irregularidades ambientais posteriormente identificadas. Os julgamentos evidenciam que a titularidade registral, embora juridicamente relevante, não esgota a análise das circunstâncias necessárias à atribuição de responsabilidades ambientais. A conclusão, contudo, decorreu das particularidades e das provas de cada caso, não significando dispensa do registro para a transmissão da propriedade imobiliária.

Em direção complementar, na Apelação Cível nº 1000506-11.2025.8.11.0095, o mesmo Tribunal manteve a responsabilização porque não ficou suficientemente demonstrado que a propriedade ou a posse haviam sido transferidas antes do dano, e registrou que o Cadastro Ambiental Rural não serve como prova de domínio ou de posse. Lidos em conjunto, os julgados mostram que a diligência precisa ir além dos assentos registrais e reconstruir a cadeia negocial, o histórico da posse, os documentos ambientais e a ordem cronológica dos fatos. É com esse material em mãos que o advogado extrajudicial consegue identificar o risco e desenhar a proteção adequada para cada parte.

A diligência como investigação

Se a matrícula não basta, a diligência precisa ir aonde a informação está. Em aquisições relevantes, especialmente de imóvel rural, área de expansão urbana, imóvel industrial ou terreno com histórico de uso desconhecido, a investigação deve recair sobre o imóvel e também sobre o vendedor e os titulares anteriores, porque os procedimentos ambientais costumam tramitar em nome das pessoas, não da matrícula.

Vale mencionar que, nos Estados de Mato Grosso e Goiás, o roteiro mínimo recomendável abrange várias diligências, entre elas, certidão de inteiro teor e cadeia dominial, com leitura das averbações ambientais, servidões, indisponibilidades, ações e restrições administrativas; Cadastro Ambiental Rural, no SICAR e, em Mato Grosso, no SIMCAR da SEMA, verificando reserva legal e APP declaradas, situação da análise e eventual adesão ao Programa de Regularização Ambiental; lista pública de áreas embargadas do Ibama e consultas à SEMA-MT e à SEMAD-GO quanto a autos de infração, embargos estaduais e licenças da atividade exercida no imóvel; Ministério Público Estadual e Federal, para identificar inquéritos civis e TACs envolvendo o imóvel, o vendedor e os antecessores; Distribuidores do Tribunal de Justiça e do TRF da 1ª Região, inclusive quanto a ações civis públicas propostas com base em monitoramento por satélite contra titulares de áreas desmatadas.

O produto dessa etapa não deve ser um parecer binário de viabilidade. Deve ser um mapa de riscos com valor estimado, que alimenta a negociação e orienta a redação do título. É esse mapa que distingue a diligência investigativa da simples coleta de certidões.

A escritura pública e o contrato como instrumentos de alocação de risco

Mapeado o passivo, é hora de distribuí-lo. Na escritura, o vendedor deve declarar de forma expressa e específica que não há passivo ambiental, TAC, inquérito civil, auto de infração ou embargo relativos ao imóvel. A fórmula genérica de inexistência de ônus não cumpre essa função. Com a declaração específica, uma omissão do vendedor passa a configurar inadimplemento claro, o que facilita bastante o regresso.

A cláusula de responsabilidade e indenização deve prever o reembolso de valores despendidos pelo adquirente em razão de dano anterior à transmissão, com correção, honorários técnicos e custos de recuperação. Quando o passivo já foi identificado, a solução mais eficiente costuma ser financeira: uma possibilidade é a retenção de parte do preço em conta vinculada (escrow account), até o cumprimento das obrigações ou a baixa do embargo, ou pagamento parcelado condicionado a marcos de regularização. Em situações mais graves, o negócio pode ser estruturado sob condição suspensiva, com eficácia atrelada à homologação do PRA, ao cumprimento do TAC ou à liberação do embargo. O seguro ambiental, ainda pouco explorado em operações imobiliárias, completa o quadro em negócios de maior porte.

O cliente também precisa saber até onde vão esses instrumentos. Cláusulas de responsabilidade, declarações e garantias valem entre comprador e vendedor. Diante do órgão ambiental e do Ministério Público, quem responde, e responde primeiro, é o adquirente. O contrato garante o direito de regresso, e esse direito só tem valor prático se o vendedor tiver patrimônio para honrá-lo.

A due diligence imobiliária, portanto, ultrapassa a finalidade de identificar impedimentos à aquisição. Sua importância reside na possibilidade de antecipar contingências, dimensionar responsabilidades e oferecer elementos concretos para a tomada de decisões. A identificação prévia de um passivo ambiental pode repercutir diretamente na formação do preço, na exigência de garantias, na definição das obrigações contratuais e até mesmo na conveniência econômica da operação.

Vista assim, a investigação jurídica deixa de ser um entrave ao negócio e passa a fazer parte dele. Conhecendo os riscos, o adquirente negocia em condições mais equilibradas, pode exigir a regularização antes do fechamento e evita que uma obrigação desconhecida comprometa o uso, a rentabilidade ou o valor do imóvel. A contribuição do advogado extrajudicial está aí: decisões patrimoniais de peso passam a se apoiar em informação qualificada, e não na simples aparência de regularidade dos documentos.

O marco zero ambiental como instrumento de prevenção e prova

Há um instrumento pouco utilizado nesse contexto e que se ajusta com precisão à tese do Tema 1.204, a ata notarial. O tabelião de notas tem competência para lavrá-la (art. 7º, III, da Lei 8.935/1994), e a existência e o modo de existir de um fato podem ser atestados ou documentados mediante ata lavrada por tabelião (art. 384 do CPC).

Uma possibilidade é registrar em ata notarial os fatos que o tabelião constatar por ocasião da transmissão, incluindo a apresentação de laudos técnicos, imagens georreferenciadas e registros históricos de satélite. A ata documenta o que o notário pode perceber ou verificar. Ela não substitui a vistoria nem a avaliação ambiental feitas por profissional habilitado, e sozinha não prova a origem, a data ou a autoria de um dano. Somada à prova técnica, porém, ajuda o adquirente em eventual ação de regresso e permite ao alienante demonstrar como o imóvel estava no momento da transferência, delimitando responsabilidades por danos futuros. É um instrumento preventivo que interessa aos dois lados do contrato.

Nada disso diminui o princípio da concentração ou os avanços que ele trouxe para a segurança imobiliária. O que se mostra é que um registro eficaz não reúne, necessariamente, toda a informação de que o adquirente precisa para avaliar o negócio. O advogado extrajudicial trabalha justamente nesse intervalo, completando a publicidade registral com investigação jurídica e trazendo à tona riscos que não aparecem no fólio real.

Conclusão

A consolidação do princípio da concentração dos atos na matrícula representou um importante avanço para a segurança jurídica das transações imobiliárias. Entretanto, a proteção conferida pela publicidade registral não afasta a existência de obrigações e responsabilidades que decorrem diretamente da lei e que podem repercutir significativamente sobre o patrimônio adquirido. As obrigações ambientais de natureza propter rem, reconhecidas pela Súmula 623 e pelo Tema 1.204 do Superior Tribunal de Justiça, evidenciam essa realidade.

Diante disso, a due diligence imobiliária torna-se peça central na estruturação de negócios seguros e economicamente viáveis. Ela vai além da conferência documental. Serve para identificar contingências e medir responsabilidades e, a partir daí, criar mecanismos que tornem o negócio previsível. O vendedor também se beneficia, porque ganha transparência, uma divisão contratual clara das responsabilidades e menos chance de litígio no futuro.

Por isso o advogado extrajudicial tem papel próprio nesse tipo de operação. Seu trabalho não se esgota em verificar se o título está apto a ingressar no registro; envolve compreender o negócio como um todo, suas particularidades e as consequências patrimoniais que ele pode gerar. A combinação entre conhecimento registral, leitura das normas e capacidade de estruturar soluções é o que leva a segurança do negócio para além do cumprimento de formalidades.

A matrícula continua sendo a base da segurança jurídica imobiliária, mas não dispensa a investigação. Registrar a transferência é uma etapa; saber o que vem junto com o imóvel é outra, e é nela que a advocacia extrajudicial mostra seu valor preventivo.

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Referências normativas e jurisprudenciais

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, art. 225.

BRASIL. Lei 5.172, de 25 de outubro de 1966 (Código Tributário Nacional), art. 130.

BRASIL. Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), arts. 216-A, 216-B e 246.

BRASIL. Lei 6.938, de 31 de agosto de 1981 (Política Nacional do Meio Ambiente), arts. 3º, IV, 9º-A e 14, § 1º.

BRASIL. Lei 7.347, de 24 de julho de 1985 (Lei da Ação Civil Pública), art. 5º, § 6º.

BRASIL. Lei 8.906, de 4 de julho de 1994 (Estatuto da Advocacia e da OAB), art. 1º, II.

BRASIL. Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994 (Lei dos Notários e Registradores), art. 7º, III.

BRASIL. Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), art. 1.345.

BRASIL. Lei 12.651, de 25 de maio de 2012 (Código Florestal), arts. 2º, § 2º, e 18, § 4º.

BRASIL. Lei 13.097, de 19 de janeiro de 2015, art. 54.

BRASIL. Lei 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil), arts. 384, 610, § 2º, e 733, § 2º.

BRASIL. Lei 14.382, de 27 de junho de 2022. Dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos e altera a Lei 13.097/2015 e a Lei 6.015/1973.

CONSELHO FEDERAL DA ORDEM DOS ADVOGADOS DO BRASIL. Código de Ética e Disciplina da OAB (Resolução 02/2015), art. 2º, parágrafo único, VI.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Súmula 623. Primeira Seção, DJe 17.12.2018. Natureza propter rem das obrigações ambientais.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Tema Repetitivo 1.204. REsp 1.953.359/SP e REsp 1.962.089/MS, Rel. Min. Assusete Magalhães, Primeira Seção, julgados em 13 e 14.09.2023, DJe 26.09.2023 (Informativo 787). Natureza propter rem e solidária da obrigação ambiental; isenção do alienante cujo direito real cessou antes do dano.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. EREsp 1.318.051/RJ, Primeira Seção. Caráter subjetivo da responsabilidade administrativa ambiental.

SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. Tema 999 da repercussão geral. Imprescritibilidade da pretensão de reparação civil de dano ambiental.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MATO GROSSO. Apelação Cível 1013383-34.2022.8.11.0015, Rel. Des. Márcio Vidal, j. 31.07.2023. Julgado anterior à fixação do Tema 1.204 do STJ; referência sujeita à conferência do inteiro teor.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MATO GROSSO. Apelação Cível 0000799-58.2017.8.11.0101, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, Relatora Desª Maria Aparecida Ferreira Fago, redator designado Des. Mário Roberto Kono de Oliveira. Transferência pretérita da posse, titularidade registral e obrigações ambientais.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MATO GROSSO. Apelação Cível 0001045-25.2015.8.11.0101, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo, Rel. Des. Mário Roberto Kono de Oliveira. Alienação antiga, ausência de ingerência e aplicação do Tema 1.204 do STJ.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MATO GROSSO. Apelação Cível 1000506-11.2025.8.11.0095, Terceira Câmara de Direito Público e Coletivo, Rel. Des. Márcio Vidal. Prova da alienação, responsabilidade ambiental e insuficiência do CAR como prova de propriedade ou posse.