O bem de família do fiador na locação comercial: o que permanece protegido

A fixação da tese no Tema 1.127 encerrou a controvérsia sobre a penhora do imóvel do fiador em locação não residencial. Permanecem, contudo, hipóteses relevantes de proteção.

Um pai assina como fiador do contrato de aluguel da loja do filho. Um amigo garante o ponto comercial de outro. Uma mãe aposentada entra como fiadora para que a filha consiga abrir o salão. Nos três casos, a assinatura é dada num dia de otimismo, quase como formalidade, e o documento some na gaveta.

Três anos depois, o negócio fecha. Os aluguéis atrasados viram processo. E chega a notícia que quase ninguém espera: o juiz determinou a penhora da casa onde o fiador mora. Isso é legal. E, desde 2022, está pacificado pelo Supremo Tribunal Federal, inclusive quando o aluguel garantido é de um imóvel comercial.

A exceção que poucos conhecem

A Lei 8.009/1990 criou aquilo que se chama de bem de família: o imóvel onde a pessoa mora não pode ser penhorado para pagar dívidas. É uma proteção forte, e a maioria das pessoas sabe que ela existe.

O que quase ninguém sabe é que essa mesma lei lista exceções. E uma delas, no artigo 3º, inciso VII, diz que a proteção não vale quando a dívida vem de fiança dada em contrato de aluguel. Ou seja: quem é fiador de locação entra numa categoria à parte.

Durante anos, discutiu-se se essa exceção valeria também para aluguel comercial. O argumento de quem defendia a limitação era de que a regra existia para facilitar o acesso à moradia, e não para garantir o negócio de alguém. Os tribunais oscilaram, e houve até uma decisão de uma das turmas do próprio Supremo em sentido contrário.

O que o Supremo decidiu

Em março de 2022, o Plenário do Supremo encerrou a discussão ao julgar o Tema 1.127 da repercussão geral. A tese fixada foi direta:

"É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial."

A decisão não foi unânime, mas a tese tem efeito vinculante, e o Superior Tribunal de Justiça adotou o mesmo entendimento no Tema 1.091, em linha com a sua Súmula 549. A questão, hoje, está pacificada nas duas cortes.

Três razões sustentaram a decisão, e vale entendê-las, porque explicam por que dificilmente isso vai mudar:

• A lei não distingue: O artigo 3º, inciso VII, fala em "contrato de locação", sem separar residencial de comercial. Quando o legislador quis diferenciar os dois tipos, fez isso de forma expressa em outros pontos da Lei do Inquilinato. Onde não distinguiu, não cabe ao juiz distinguir.
• Quem assina sabe o que está assinando: O fiador é pessoa capaz, que se oferece livremente como garantia. Ao assinar, ele aceita que todo o seu patrimônio responda pela dívida do inquilino.
• A fiança é o que faz o mercado funcionar: Entre as garantias possíveis, a fiança é a mais barata e a mais simples. Se o imóvel do fiador comercial ficasse protegido, a garantia perderia sentido e o locador passaria a exigir seguro-fiança, que custa caro, ou caução em dinheiro, que a lei limita a três aluguéis e por isso cobre pouco.

Quatro situações em que a casa continua protegida

Aqui está a parte prática, e ela tem consequência direta. A regra do Supremo é ampla, mas não cobre tudo.

1. A fiança assinada sem o cônjuge não vale

O Código Civil, no artigo 1.647, inciso III, exige autorização do cônjuge para dar fiança, salvo no regime de separação absoluta de bens. E a Súmula 332 do STJ é taxativa: fiança prestada sem a autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia. Não é meia garantia nem penhora só da parte de quem assinou: a fiança cai inteira.

Dois detalhes importam: só o cônjuge que não assinou (ou seus herdeiros) pode alegar isso. E há decisões que afastam a proteção quando se prova que o fiador escondeu deliberadamente o estado civil para dar a garantia.

2. Caução em imóvel não é fiança

Atenção à palavra: caução pode ser em dinheiro ou em bens, inclusive imóveis. Se o imóvel residencial foi dado em caução, e não em fiança, a situação muda por completo. A caução está prevista nos artigos 37 e 38 da Lei do Inquilinato e tem natureza jurídica diferente.

A Terceira e a Quarta Turmas do STJ já decidiram que o bem de família oferecido como caução em contrato de locação, inclusive comercial, continua impenhorável. O raciocínio é direto: a lista de exceções do bem de família é fechada, e o legislador escolheu a espécie (fiança), não o gênero (caução). A diferença entre essas duas palavras, num contrato, pode valer uma casa.

3. Fiança não se estende por conta própria

O artigo 819 do Código Civil determina que a fiança seja feita por escrito e não admite interpretação ampliativa. Não se presume fiança, não se amplia o valor garantido por analogia e não se acrescenta obrigação que não esteja no texto assinado.

4. É possível se desobrigar da fiança

Terminado o prazo do contrato, se a locação seguir por prazo indeterminado, o fiador pode se exonerar. Basta notificar o locador, nos termos do artigo 40, inciso X, da Lei do Inquilinato, ficando responsável ainda pelos 120 dias seguintes à notificação. Muita gente permanece como fiadora por anos depois do fim do contrato original simplesmente porque nunca soube que podia sair.

Antes de assinar

Quem vai dar fiança deveria, no mínimo, fazer quatro perguntas:

• Qual é exatamente o valor que estou garantindo: só o aluguel, ou também condomínio, IPTU, multas e danos no imóvel?
• Por quanto tempo essa garantia dura, e o que acontece quando o contrato for prorrogado?
• Meu cônjuge está assinando junto, e isso está registrado no documento?
• Existe alternativa: seguro-fiança, caução em dinheiro, fiador cujo patrimônio não seja a própria moradia?

E quem vai pedir a fiança a um parente ou amigo tem um dever que não é jurídico, mas é real: explicar, com todas as letras, o que está entrando no negócio. A maior parte dos conflitos que chegam ao Judiciário nasce de uma assinatura dada sem que ninguém tivesse dito isso em voz alta.

Uma palavra final

A decisão do Supremo é defensável: ela cobra coerência de quem assumiu um compromisso por vontade própria. O problema é que, na prática, muita gente assume esse compromisso sem a menor ideia do que está em jogo. A fiança continua sendo apresentada como um favor rápido, um papel a mais, uma gentileza entre conhecidos. Ela não é nada disso.

Entender a regra antes de assinar não é tecnicismo jurídico. É a diferença entre ajudar alguém e se colocar em risco.