Os novos rumos do direito real de habitação: requisitos, controvérsias e a relativização na jurisprudência do STJ

O direito real de habitação ocupa posição singular no Direito das Sucessões. Embora o artigo 1.831 do Código Civil pareça oferecer uma regra objetiva, a experiência jurisprudencial demonstrou que sua aplicação vai além da literalidade: é preciso conciliar a proteção da moradia do sobrevivente com a titularidade dos herdeiros, a estrutura patrimonial deixada pelo falecido e situações de vulnerabilidade. É nesse espaço que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) vem definindo os contornos contemporâneos do instituto.

A finalidade permanece clara: impedir que a morte de um dos cônjuges provoque, além da ruptura afetiva, a perda imediata do lar. A questão atual é, portanto, identificar o atendimento de requisitos, limites e hipóteses em que uma leitura finalística pode justificar sua ampliação ou relativização.

O artigo 1.831 em síntese

O artigo 1.831 assegura ao cônjuge sobrevivente, com aplicação consolidada também ao companheiro, qualquer que seja o regime de bens e sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação sobre o imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar. A proteção é autônoma em relação à meação e à herança: o beneficiário pode ser meeiro, herdeiro ou até não receber parcela do patrimônio e, ainda assim, ter assegurada a permanência no imóvel quando presentes os pressupostos legais.

Trata-se de direito ex vi legis, personalíssimo, gratuito e, como regra, vitalício e intransferível. Não depende de registro constitutivo e se destina à moradia do titular e de sua família, não à exploração econômica do bem. O núcleo dos requisitos pode ser resumido em três ideias:

• existência de vínculo conjugal ou de convivência protegido ao tempo da sucessão;
• destinação residencial do imóvel ao núcleo familiar;
• inserção do bem no acervo jurídico do falecido, sem prejuízo das flexibilizações que a própria jurisprudência passou a admitir.

Seu fundamento é predominantemente existencial: preservação da moradia, da dignidade e do mínimo habitacional do sobrevivente.

As variações do instituto na jurisprudência do STJ

A evolução do STJ permite reunir em um mesmo quadro as principais variações do direito real de habitação:

• União estável e multiplicidade de imóveis: na união estável, a Corte reconhece a subsistência da proteção ao companheiro sobrevivente (REsp 1.220.838/PR; REsp 1.846.167/SP), inclusive admitindo, no primeiro precedente, a incidência sobre a residência do casal mesmo diante da existência de mais de um imóvel residencial a inventariar.
• Patrimônio próprio e filhos exclusivos: a existência de outros imóveis no patrimônio próprio do sobrevivente, por si só, não elimina o direito (REsp 1.582.178/RJ), e a presença de filhos exclusivos do falecido não impede sua concessão (REsp 1.134.387/SP).
• Copropriedade preexistente com terceiros: em sentido limitador, a copropriedade preexistente com terceiro estranho à relação sucessória impede, em regra, que o direito de habitação seja imposto sobre a fração desse condômino: é o que se extrai do EREsp 1.520.294/SP e do REsp 1.830.080/SP.
• Condomínio entre herdeiros e sobrevivente: diferente é o condomínio que surge da própria sucessão entre o sobrevivente e os herdeiros. Nessa hipótese, reconhecido o direito real de habitação, o STJ afasta a cobrança de aluguel e a extinção do condomínio com alienação judicial enquanto perdurar a proteção (REsp 1.846.167/SP), orientação reafirmada no REsp 2.189.529/SP, julgado em 2025.

O conjunto desses precedentes revela que o instituto não é compreendido apenas como limitação abstrata da propriedade, mas como técnica de preservação concreta do lar, sujeita aos contornos da titularidade existente antes e depois da abertura da sucessão.

A controvérsia da separação de fato

A separação de fato continua sendo um dos pontos mais sensíveis. O artigo 1.830 do Código Civil condiciona os direitos sucessórios do cônjuge à inexistência de separação judicial ou de separação de fato por mais de dois anos, ressalvando, nesta última hipótese, a prova de que a convivência se tornou impossível sem culpa do sobrevivente. O STJ, no REsp 1.513.252/SP, aplicou esse regime e atribuiu ao cônjuge separado de fato há mais de dois anos o ônus de demonstrar a circunstância excepcional prevista na lei.

A dificuldade está em compatibilizar essa disciplina com a Emenda Constitucional 66/2010, que retirou do divórcio exigências temporais e esvaziou a discussão de culpa como condição para a dissolução do casamento. Por isso, permanece defensável uma releitura sistemática do artigo 1.830: se a comunhão de vida já foi efetivamente rompida e existe manifestação inequívoca de vontade de dissolver o casamento, como ocorre quando o divórcio já foi requerido, a manutenção automática de efeitos sucessórios apenas porque não se completou determinado prazo pode contrariar a realidade familiar que o sistema pretende proteger. Essa, contudo, deve ser apresentada como tese interpretativa, pois não corresponde, hoje, a uma superação expressa do precedente do STJ.

Direito de habitação em imóvel de posse

A situação se torna ainda mais delicada quando a família reside há anos em imóvel sem propriedade formal registrada em nome do falecido, mas amparada por posse qualificada, cessão particular ou direitos aquisitivos. Uma leitura exclusivamente registral pode deixar o sobrevivente sem proteção justamente em contextos de maior vulnerabilidade. O STJ admite que direitos possessórios sobre imóveis não escriturados integrem o inventário e sejam partilhados (REsp 1.984.847/MG), reconhecendo que a posse e os direitos dela decorrentes possuem relevância econômica e sucessória independentemente da prévia regularização dominial.

Nesse particular, o titular do direito real de habitação que exerce posse sobre o imóvel pode defendê-la pelos instrumentos possessórios adequados. No REsp 1.203.144/RS, o STJ admitiu que a companheira sobrevivente invocasse o direito real de habitação em ação possessória mesmo sem prévio reconhecimento, em ação autônoma, da união estável. A Corte já havia reconhecido igualmente a legitimidade do titular para a defesa possessória no REsp 616.027/SC.

Assim, ameaça, turbação ou esbulho não precisam ser resolvidos exclusivamente dentro do inventário. Conforme o caso, podem justificar interdito proibitório, manutenção ou reintegração de posse. O direito de habitação funciona, nessas demandas, como fundamento jurídico da posse do sobrevivente e impede que os demais sucessores convertam a disputa patrimonial em retirada imediata daquele que a lei pretende manter no lar.

Tais precedentes não equivalem, por si sós, a uma tese geral de direito real de habitação sobre bem meramente possessório. Ainda assim, oferecem suporte para uma leitura funcional: entre o sobrevivente e os próprios herdeiros, é razoável sustentar a preservação da moradia fundada na situação possessória transmitida com a sucessão, evitando que a ausência de escritura transforme o artigo 1.831 em proteção reservada apenas às famílias com patrimônio formalmente regularizado. A conclusão não pode, porém, atingir o verdadeiro proprietário registral estranho à sucessão, que conserva os meios próprios de retomada do bem.

A relativização do direito real de habitação

A mudança mais significativa dos últimos anos está na superação da ideia de que o direito real de habitação seria absolutamente inflexível. No REsp 2.151.939/SP, a Terceira Turma admitiu sua mitigação em situação excepcional: havia um único imóvel a inventariar, a sobrevivente possuía recursos suficientes para assegurar subsistência e moradia dignas e a manutenção do direito produziria prejuízos considerados insustentáveis aos herdeiros. O precedente não criou uma regra de extinção pela simples existência de renda ou patrimônio; afirmou, ao contrário, a excepcionalidade da medida e a necessidade de exame concreto da finalidade protetiva do instituto.

O movimento jurisprudencial também ocorre na direção oposta. Em 2025, no REsp 2.212.991/AL, a Terceira Turma admitiu estender a proteção habitacional a filho incapaz em situação de vulnerabilidade, ainda que o artigo 1.831 se refira ao cônjuge ou companheiro sobrevivente. Os dois julgados evidenciam a mesma transformação metodológica: o STJ passou a confrontar a literalidade do dispositivo com sua função constitucional de proteção à moradia e à vulnerabilidade. Essa abertura permite soluções mais adequadas ao caso concreto, mas exige cautela para que a ponderação não substitua, sem critérios, os limites definidos pelo legislador.

A relativização, portanto, deve permanecer excepcional, fundamentada e proporcional. Nem a condição econômica confortável do sobrevivente basta, isoladamente, para afastar o direito, nem a vulnerabilidade de outro herdeiro autoriza automaticamente reconstruir o instituto. O ponto de equilíbrio está em verificar se a incidência rígida da regra ainda realiza a finalidade de proteção habitacional ou se, ao contrário, passa a produzir sacrifício desproporcional de direitos igualmente relevantes.

Conclusão

O direito real de habitação deixou de ser um instituto cuja aplicação possa ser resolvida apenas pela leitura literal do artigo 1.831. Sua função continua sendo assegurar ao cônjuge ou companheiro sobrevivente a preservação da moradia familiar, mas a solução dos casos concretos exige considerar a titularidade do imóvel, a origem do condomínio, a situação possessória, a separação de fato, a vulnerabilidade das partes e a capacidade econômica do beneficiário.

O movimento de construção por parte da doutrina e da jurisprudência deve ser acompanhado com cautela, porque a busca por justiça no caso concreto precisa conviver com previsibilidade e segurança jurídica. É justamente nesse encontro entre texto legal, jurisprudência e realidade concreta que se encontram os novos rumos do direito real de habitação.

Com o falecimento de um dos cônjuges ou companheiros, o sobrevivente tem sempre o direito de permanecer morando no imóvel da família?

O Direito Real de Habitação (art. 1.831 do Código Civil) assegura a moradia vitalícia e gratuita ao viúvo ou viúva, independentemente do regime de bens ou da participação na herança.

No entanto, a jurisprudência recente do STJ demonstrou que a aplicação dessa regra vai muito além da literalidade da lei:

• Condomínio com herdeiros: os demais herdeiros não podem cobrar aluguel nem exigir a venda judicial do imóvel enquanto durar o direito de habitação (REsp 2.189.529/SP);
• Copropriedade com terceiros: se o imóvel já pertencia em condomínio a um terceiro estranho à sucessão antes da morte, o direito de habitação não pode ser imposto a essa cota-parte (EREsp 1.520.294/SP);
• Imóvel sem escritura (posse): o STJ admite a partilha de direitos possessórios no inventário e a proteção da posse pelo sobrevivente (REsp 1.984.847/MG e REsp 1.203.144/RS);
• Relativização excepcional: o Tribunal já admitiu a flexibilização do instituto em cenários de alta capacidade financeira do cônjuge frente ao sacrifício dos herdeiros (REsp 2.151.939/SP), bem como estendeu a proteção a filho incapaz em situação de vulnerabilidade (REsp 2.212.991/AL).

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