Loteamento irregular não é fim de jogo: Meu imóvel não tem matrícula, posso usucapir?

No dinâmico cenário do Direito Imobiliário, há um lema que todo profissional de vanguarda carrega consigo: toda semana, um tribunal muda uma regra que você aplica todo dia; quem escreve primeiro sobre essas mudanças vira referência. No cotidiano da regularização fundiária, uma das maiores barreiras enfrentadas por advogados não está na lei, mas no balcão dos cartórios: a recusa de oficiais de Registro de Imóveis que, sob o pretexto de impedir o parcelamento irregular do solo, inviabilizam o legítimo direito de propriedade.

Recentemente, uma decisão da Comarca de Porto Belo, em Santa Catarina (DJ/SC, ed. 4786, 07/08/2026), jogou luz sobre essa discussão ao julgar improcedente uma dúvida registral suscitada por um oficial. O caso envolve o pedido de usucapião extrajudicial de uma fração de área remanescente de uma matrícula "mãe", inserida em um loteamento irregular. O registrador negou o procedimento alegando que a usucapião não poderia burlar a Lei de Parcelamento do Solo (Lei nº 6.766/1979). Felizmente, o Judiciário restabeleceu a ordem técnica.

Para compreendermos a força dessa decisão e podermos aplicá-la estrategicamente na advocacia, devemos nos atentar a dois eixos fundamentais que separam o entrave burocrático da solução real:

A distinção entre a regularização urbanística e a aquisição da propriedade

O erro clássico de muitos cartórios é confundir regularização urbanística (esfera administrativa/municipal) com a declaração do direito de propriedade (esfera civil). Como a usucapião é forma originária de aquisição da propriedade, sua configuração não depende de uma transferência voluntária do domínio pelo titular registral, mas do preenchimento dos requisitos legais da prescrição aquisitiva.

Reconhecer a usucapião de um lote irregular não significa "legalizar" administrativamente o loteamento ou chancelar a infração do loteador clandestino; significa reconhecer uma aquisição originária da propriedade decorrente do preenchimento dos requisitos legais da prescrição aquisitiva. A dimensão jurídica da propriedade não se confunde com a regularidade urbanística da ocupação. O próprio Superior Tribunal de Justiça (STJ) aponta que as dimensões urbanística, jurídica e registrária da regularização fundiária não se confundem. Exigir a regularização prévia do loteamento para só então registrar a usucapião é criar um requisito ilegal que perpetua a informalidade.

O respaldo do STJ e a expansão da tese

Essa distinção de esferas está perfeitamente alinhada à jurisprudência pacífica do STJ:

• Tema 1.025 do STJ: Em sede de recurso repetitivo, o tribunal reconheceu ser cabível a aquisição, por usucapião, de imóveis particulares situados no Setor Tradicional de Planaltina/DF, ainda que pendente a regularização urbanística. A fundamentação adotada vem sendo aplicada pelo próprio Tribunal em situações análogas em todo o país.
• REsp 1.943.726/DF (outubro de 2025): A atualidade dessa tese foi reafirmada no voto do Ministro Moura Ribeiro, consolidando que a regularização urbanística não pode, por si só, impedir o reconhecimento da usucapião, desde que seja possível a correta delimitação territorial do lote. O STJ rechaçou o entendimento de que o prazo de usucapião só começaria a contar após a regularização administrativa do loteamento, decidindo que o prazo aquisitivo inicia-se com a posse qualificada e que a irregularidade do solo é vício administrativo incapaz de obstar o direito à usucapião.

A advocacia estratégica e a quebra de entraves

Contudo, a atuação do advogado de vanguarda exige responsabilidade técnica: a falta de matrícula própria ou a irregularidade do loteamento não tornam, por si sós, uma área inviável para a usucapião. Mas isso não significa que o direito seja automático. O ponto decisivo é saber se a área e a posse podem ser juridicamente individualizadas e se os demais requisitos da modalidade de usucapião estão presentes.

Para que o direito seja reconhecido, especialmente na via extrajudicial, o usucapiente deve demonstrar posse contínua, sem oposição e exercida com animus domini, pelo prazo legal aplicável, além de delimitar rigorosamente a área ocupada.

Na prática, diante de exigências infundadas, o papel do profissional estratégico é instruir o procedimento extrajudicial com documentação consistente da posse e da identificação da área (incluindo ata notarial, planta e memorial descritivo), além dos demais documentos exigidos para o caso concreto.

A via própria para submeter a legalidade da exigência registral ao controle judicial é, em regra, o procedimento de suscitação de dúvida registral (conforme o art. 198 da Lei de Registros Públicos e amparado pela jurisprudência do TJSC na Apelação 5000322-28.2021.8.24.0139). Sabendo disso, o mandado de segurança não é, em regra, a via adequada para substituir o procedimento próprio de qualificação e dúvida registral.

A regularização fundiária não pode caminhar a passos de tartaruga por conta de interpretações cartorárias ultrapassadas. Quem domina os precedentes dos tribunais e joga luz sobre as regras práticas não apenas resolve o problema do cliente, mas dita as regras do mercado e consolida-se como a verdadeira referência jurídica.