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A 11ª Vara de Fazenda Pública do Foro Central de São Paulo concedeu mandado de segurança para reconhecer a imunidade de ITBI na integralização de capital social com imóvel, mesmo quando a empresa exerce atividade preponderantemente imobiliária. A sentença, de 5 de junho de 2026, abre caminho de economia para holdings e estruturas de planejamento sucessório.

O ponto sensível do caso é que a própria empresa reconhecia exercer atividades imobiliárias, como empreendimentos e incorporações. A discussão, portanto, não era sobre a empresa “não ser imobiliária”, mas sobre se essa atividade preponderante poderia afastar a imunidade quando o imóvel é usado para integralizar capital social. A resposta da sentença foi direta: não pode.

Segundo a decisão, a transferência de imóvel para realização de capital se enquadra na primeira parte do artigo 156, parágrafo 2º, I, da Constituição, hipótese em que a imunidade não depende da análise da atividade preponderante da pessoa jurídica. A limitação relevante é outra: a imunidade alcança o valor do imóvel integralizado até o limite do capital social a ser integralizado. A sentença destacou ainda que a finalidade da regra constitucional é estimular a atividade empresarial, facilitando a formação de capital por meio da mobilização de bens imóveis.

Os argumentos em disputa

O contribuinte sustentou que a transferência do imóvel ocorreu para integralização de capital social e que, nesse caso, a imunidade seria incondicionada quanto à atividade preponderante. Para ele, a exceção constitucional sobre atividade imobiliária preponderante só se aplicaria às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Argumentou também que o valor declarado na alteração contratual correspondia ao aumento do capital social e que o Município não poderia exigir ITBI com base em valor venal de referência fixado unilateralmente.

O Fisco municipal, por outro lado, defendeu que a imunidade não seria automática. Seria necessário verificar se a atividade principal da empresa envolvia compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis e, como a atividade imobiliária aparecia como elemento central do objeto social, o Município sustentava a legalidade da exigência.

Os fundamentos da sentença

A decisão apoiou-se na separação feita pelo Tema 796 do STF entre duas situações: a integralização de capital, de um lado, e a fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, de outro. A restrição ligada à atividade preponderante não se aplica à simples conferência de imóvel para integralização de capital. Assim, a imunidade fica limitada ao valor do capital social integralizado, sem outra condicionante.

O contexto

O artigo 156, parágrafo 2º, I, da Constituição prevê que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, e também trata das transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção. A controvérsia nasce da parte final do dispositivo, que menciona a exceção para casos em que a atividade preponderante do adquirente seja compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis. No Tema 796, o STF fixou que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. A sentença aplicou esse entendimento para separar as hipóteses: quando o imóvel entra na empresa para integralizar capital, a análise da atividade preponderante não é o filtro decisivo, e o ponto passa a ser se o valor está dentro do capital social integralizado.

O Tema 1.113 do STJ entra como pano de fundo da discussão de base de cálculo. A inicial sustentou que, mesmo se houvesse cobrança de ITBI, o Município não poderia usar o valor venal de referência como base automática, devendo prevalecer o valor declarado na operação, salvo revisão por procedimento próprio. Há ainda julgamento pendente no STF exatamente sobre essa discussão, o Tema 1.348.

Fique atento

A sentença não transforma toda transferência de imóvel para pessoa jurídica em operação imune. O recado é mais específico: quando o imóvel é conferido para integralizar capital social, a atividade imobiliária da empresa não basta, sozinha, para afastar a imunidade de ITBI. Mas há uma trava importante: a imunidade fica limitada ao valor do capital social integralizado, e eventual parcela excedente, não destinada ao capital, pode virar alvo de cobrança.

Vale separar as duas discussões. A imunidade define se o ITBI incide ou não sobre a operação. A base de cálculo define qual valor seria usado caso o imposto fosse devido. No caso, a sentença resolveu pela imunidade, mas a inicial reforçou a tese de que o Município não poderia usar o valor venal de referência como atalho para majorar a cobrança.

Por que importa

A decisão interessa diretamente a holdings patrimoniais, empresas familiares, incorporadoras e estruturas societárias que usam imóveis para capitalizar a pessoa jurídica. Na prática, os municípios costumam olhar para o objeto social da empresa e, ao encontrar atividade imobiliária, negar a imunidade. A sentença vai em outra direção: para integralização de capital, o foco deve estar na destinação do imóvel ao capital social, não na atividade preponderante da empresa. Para advogados e contadores, o alerta é documental: alteração contratual, matrícula, valor declarado e correspondência com o aumento de capital precisam conversar entre si, e é isso que sustenta a imunidade e reduz o espaço para autuação.