O ex-juiz federal e tributarista Mateus Pontalti afirmou que, a partir de 2027, a pessoa física com receita elevada de aluguéis passa a recolher IBS e CBS sobre a locação, ao palestrar na última semana no evento Revolução Tributária, promovido pela Lawletter. Para dimensionar o impacto, ele escolheu o recorte das locações e mostrou que a principal novidade é a pessoa física virar contribuinte de um tributo sobre o consumo, algo que hoje não existe para quem aluga imóvel.
Quem passa a ser alcançado
Pela regra que apresentou, a pessoa física vira contribuinte de IBS e CBS quando reúne dois requisitos ao mesmo tempo: receita de aluguéis acima de cerca de 240 mil reais no ano anterior, vinda de mais de três imóveis, ou acima de 288 mil reais no próprio ano, também de mais de três imóveis. Quem aluga um imóvel pequeno segue pagando apenas o imposto de renda.
Para quem é alcançado, a conta muda. As locações têm regime próprio, com redução de 70% da alíquota e um redutor social de 600 reais por imóvel residencial na base de cálculo. Ainda assim, a soma com o imposto de renda eleva a carga.
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Vai ficar muito caro para a pessoa física alugar grandes quantidades de imóveis com aluguéis significativos.
Mateus Pontalti
Ex-juiz federal e tributarista
Pessoa física ou empresa
No exemplo que usou, uma receita de 300 mil reais por mês com 15 imóveis, 10 deles residenciais, a carga ao fim da transição chega perto de 35% na pessoa física e fica em torno de 18% na pessoa jurídica, quase a metade. Por isso, segundo o palestrante, muita gente vai precisar repensar se mantém o patrimônio na pessoa física ou constitui uma empresa para os aluguéis. A decisão, observou, pode ficar ainda mais clara se o Supremo afastar a cobrança de ITBI na integralização de imóveis, hoje um dos principais custos dessa migração.
Airbnb e o momento da incidência
Mateus apontou duas particularidades. A locação por Airbnb, com prazo de até 90 dias, entra no regime de hotelaria, que tem redução menor e não conta com o redutor social, o que torna a carga maior. E, ao contrário do regime geral, o tributo nas locações incide no pagamento, não no fornecimento, de modo que a inadimplência do inquilino não obriga o locador a recolher.
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