A constituição de holdings familiares tornou-se uma das principais ferramentas de planejamento patrimonial e sucessório no Brasil. Entretanto, uma dúvida recorrente surge após a transferência dos imóveis para a pessoa jurídica sobre a possibilidade de o sócio continuar utilizando ou morando no bem.
A resposta é positiva, mas essa utilização exige atenção para evitar questionamentos societários, tributários e patrimoniais. Com efeito, quando um imóvel é integralizado ao capital social de uma holding, a propriedade deixa de pertencer à pessoa física e passa a integrar o patrimônio da pessoa jurídica. Isso não significa, porém, que o sócio esteja automaticamente impedido de utilizar o bem. É comum que imóveis residenciais, de lazer ou comerciais continuem sendo utilizados pelos integrantes da família após a constituição da holding.
O ponto relevante é que a utilização esteja compatível com a estrutura societária adotada e adequadamente documentada.
A necessidade de regras claras
O principal problema não está no uso em si, mas na ausência de regulamentação. Inexistindo qualquer previsão contratual ou societária disciplinando a utilização do imóvel, podem surgir questionamentos relacionados a:
- Confusão patrimonial entre sócio e empresa;
- Tratamento desigual entre herdeiros ou quotistas;
- Conflitos societários futuros;
- Fiscalização tributária;
- Dificuldade de comprovação da finalidade da estrutura patrimonial.
Em famílias empresárias, esses conflitos costumam surgir justamente quando ocorre sucessão, falecimento ou desentendimento entre os sócios.
Alternativas jurídicas para o uso do bem
Existem diferentes formas de disciplinar a utilização do imóvel pelos sócios, sendo as mais comuns a previsão contratual, o comodato, a locação e o usufruto.
O uso previsto no contrato social é possível quando o documento estabelece expressamente que determinados sócios ou familiares terão direito de utilizar bens integrantes do patrimônio da holding. Outra opção é a celebração de contrato de comodato gratuito, que autoriza o uso e prevê os direitos e obrigações de cada um.
Também é possível estabelecer uma locação onerosa entre a holding e o sócio, especialmente quando se busca maior segregação patrimonial ou tratamento tributário específico.
A opção mais segura seria a reserva de usufruto ao utilizador do bem, deixando para a holding apenas a nua-propriedade. Essa estrutura permite a continuidade da fruição pelo usufrutuário e reduz significativamente os riscos tributários associados à cessão gratuita do imóvel pela pessoa jurídica. Contudo, o usufruto não resolve a questão após a sucessão, e a escolha do melhor caminho dependerá dos objetivos da família, da composição societária e da estratégia patrimonial adotada.
Riscos tributários e o cruzamento de dados
Se o uso é esporádico e não configura residência, a autorização contratual ou o comodato gratuito costumam ser suficientes para legitimar a utilização eventual. Por outro lado, se a utilização for com intuito de moradia e sem reserva de usufruto, a celebração de um contrato de locação pelo valor de mercado torna-se praticamente obrigatória.
A justificativa reside no art. 74, alínea “b”, da Lei 8.383/1991, que determina que integra a remuneração do beneficiário o imóvel cedido gratuitamente por pessoa jurídica para uso de sócio, diretor, administrador ou terceiro em relação à empresa. A Receita Federal (RFB) poderá entender que o sócio recebeu uma utilidade econômica equiparada a uma remuneração indireta, sujeitando o benefício à tributação pelo imposto de renda. O Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) firmou o entendimento de que a base de cálculo da exação é de 10% ao ano sobre o valor venal do imóvel ou sobre o valor constante no IPTU do ano-calendário.
O tema ganha relevância atual porque a Lei Complementar 214/2025 criou o banco nacional de dados de imóveis, cujo prazo de alimentação de dados particulares encerrou em 31 de dezembro de 2025. A RFB possui agora dados atualizados anualmente e utiliza essa informação para cruzar dados sobre a propriedade do bem com o uso efetivo pela pessoa física.
A ampliação das bases de dados e o crescente cruzamento eletrônico aumentam a capacidade de fiscalização das estruturas patrimoniais, especialmente na identificação de imóveis registrados em nome de pessoas jurídicas e utilizados por pessoas físicas.
Assim, a holding familiar não deve ser vista apenas como uma forma de concentrar bens, mas como um instrumento de governança capaz de organizar direitos, deveres e expectativas entre os membros da família. A adoção de regras claras reduz conflitos societários, fortalece o planejamento sucessório e diminui riscos tributários futuros, garantindo a proteção e a organização do patrimônio.