Créditos da imagem: Gustavo Lima / STJ
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o pagamento das dívidas cobradas no início de uma ação de despejo não impede a rescisão do contrato quando o inquilino persiste em atrasos reiterados ao longo do processo. Para o colegiado, a purga da mora, mecanismo que permite ao locatário evitar o despejo mediante a quitação do débito, deve proteger o inquilino de boa-fé, e não servir de instrumento para o descumprimento contínuo das obrigações contratuais. A decisão, de mérito, foi tomada no julgamento do REsp 2.225.450, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi.
O caso
Em primeira instância, a ação de despejo foi julgada improcedente porque os débitos haviam sido quitados antes da citação. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) reformou a sentença ao reconhecer que o locatário manteve inadimplência reiterada, pagando com atraso os aluguéis vencidos durante o processo. No recurso ao STJ, o locatário sustentou que houve purga da mora e alegou julgamento extra petita, sob o argumento de que a locadora teria convertido um pedido de despejo por falta de pagamento em ação de rescisão por infração às cláusulas da locação.
Ação de despejo já embute o pedido de rescisão
A relatora afastou a tese de julgamento extra petita. Segundo Nancy Andrighi, a jurisprudência do STJ descarta esse vício quando a decisão decorre logicamente do pedido formulado pela parte, cabendo ao magistrado extrair da interpretação lógico-sistemática da petição inicial aquilo que de fato se pretende com a demanda. Para a ministra, a ação de despejo não se limita à desocupação do imóvel, tendo como consequência jurídica necessária o desfazimento do vínculo contratual entre locador e locatário.
Purga da mora não pode virar abuso
A relatora lembrou que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), no art. 62, II, garante ao locatário evitar a rescisão por meio da purga da mora, desde que pague o débito integral no prazo legal. Mas o mecanismo não pode ser usado de forma abusiva, sobretudo de maneira reiterada, situação que se torna prejudicial ao credor, obrigado a recorrer continuamente ao Judiciário para receber o que lhe é devido. No caso, embora os débitos inicialmente cobrados tenham sido quitados antes da citação, a inadimplência se manteve durante toda a tramitação: como o locatário seguiu pagando com atraso, e sem depositar em juízo os valores vincendos, ficou afastada a regularização efetiva da mora.
Tal postura contratual caracteriza inadimplência constante, afasta a purga da mora e autoriza a rescisão contratual e o despejo.
Nancy Andrighi
Ministra do STJ e relatora do recurso
A decisão reforça a leitura do STJ de que a purga da mora tem limite e não autoriza inadimplência crônica como estratégia processual. O acórdão está no REsp 2.225.450.
